以房抵债能否适用异议复议第28条排除执行，需根据具体情况综合判断，关键在于是否满足一系列法定条件。以下是对此问题的详细分析：
一、满足法定条件时可排除执行
若以房抵债行为要排除法院的强制执行，通常需同时符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条所规定的以下条件：
签订合法有效的书面以房抵债协议：
- 协议必须在法院查封等执行措施之前订立，且内容不违反法律法规的强制性规定，不存在欺诈、胁迫等可撤销情形，体现双方真实意思表示。
- 举例：甲与乙在债务到期前签订以房抵债协议，约定如甲不能清偿债务，则以特定房屋抵偿。该协议内容合法，且在法院查封前签订，因此具备有效性。
实际占有该不动产：
- 债权人需有证据证明在查封前已实际占有房屋，如办理交接手续、实际入住或装修等，并提供如入住通知单、物业费、电费等缴纳凭证作为证据。
- 举例：甲未能按时清偿债务，乙按照以房抵债协议入住房屋，并提供了相关费用缴纳凭证，证明其实际占有。
支付全部或部分价款：
- 若抵债金额与房屋价值相当，视为已支付全部价款；若未支付完毕，需按法院要求将剩余价款交付执行。在以房抵债中，债权人的债权金额应足以覆盖房屋的全部或部分价款。
- 举例：A公司欠B公司货款，双方协商以房产抵债，B公司已通过债权抵偿和现金支付了全部价款。
非因买受人自身原因未办理过户登记：
- 未办理过户需由于开发商原因（如未办理初始登记、存在抵押等）、政府政策调整等不可归责于债权人的因素。
- 举例：张某与李某达成以房抵债协议后，因房产管理部门系统升级导致未能及时办理过户登记，张某对此无过错。
二、不满足法定条件时难以排除执行
若未能满足上述任一条件，以房抵债行为则难以排除执行。具体情形包括但不限于：
- 协议签订时间问题：如果以房抵债协议是在法院查封之后签订的，这种协议很可能被认定为无效或不能对抗执行。
- 未实际占有房屋：仅签订协议而未实际占有房屋，法院通常不会支持排除执行的请求。
- 价款支付问题：若未支付全部价款且未按法院要求将剩余价款交付执行，同样难以排除执行。
- 买受人自身原因未办理过户：若因债权人自身拖延、怠于办理过户登记手续，则不符合“非因买受人自身原因未办理过户登记”的条件，也难以排除执行。
三、特殊情况说明
- 法律文书确认与交付：若相关法律文书已经确认以房抵债，并完成了房屋交付，通常可以排除执行，因为此时房屋所有权已发生转移。
- 第三人抵债：如果是第三人用房子来抵债，情况会更为复杂，需根据具体细节和法律规定来判断是否能排除执行。例如，若第三人未经房屋所有权人同意擅自抵债，或抵债行为存在其他违法情形，则可能无法排除执行。
四、法律建议
- 审查协议效力：确保以房抵债协议在法院查封前签订，且内容合法有效。
- 保留占有证据：及时办理房屋交接手续，并保留好相关费用缴纳凭证等实际占有的证据。
- 关注价款支付：确保已支付全部或部分价款，并按法院要求继续支付剩余价款（如有）。
- 及时办理过户：在符合过户条件时，及时办理房屋过户登记手续，避免因自身原因导致无法过户。
综上所述，以房抵债能否排除执行需根据具体情况综合判断。在处理此类问题时，务必仔细审查相关证据和法律规定，以确保权益得到有效保护。如有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请直接向我咨询。