未签租赁合同但已收租金和订金的情况下，双方仍构成事实上的租赁关系，但建议尽快补签书面合同以明确权利义务，避免潜在纠纷。以下是具体分析：

1. 事实租赁关系的认定
   根据《民法典》第七百零七条，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。未采用书面形式的，视为不定期租赁。即使未签书面合同，只要出租人已交付房屋、承租人已支付租金，双方即形成事实上的租赁关系，租赁合同已成立并生效。此时，双方仍需履行租赁合同的主要义务（如出租人提供符合约定的房屋、承租人按时支付租金），但因缺乏书面约定，可能因条款不明确引发争议。

2. 已收租金和订金的性质与处理

   • 租金：若出租人已收取租金，说明双方对租赁期限、金额等核心条款已达成合意，租金支付行为可视为对租赁关系的确认。此时，出租人需继续履行房屋交付义务，承租人需按约定支付剩余租金。
     
   • 订金：订金通常视为预付款，不具有担保性质。若租赁关系成立，订金可抵扣租金或退还；若因一方违约导致合同无法履行，订金处理需结合双方过错协商或通过诉讼解决。
     需注意：若“订金”实际为“定金”（具有担保性质），则适用定金罚则（如承租人违约，出租人可没收定金；出租人违约，需双倍返还）。但因未签书面合同，实践中可能因证据不足难以认定，建议通过补签合同明确款项性质。

3. 未签书面合同的风险与建议

   • 风险：未签书面合同可能导致租赁期限、维修责任、违约责任等条款不明确，一旦发生纠纷（如提前解约、房屋损坏），双方可能因举证困难陷入僵局。
     
   • 建议：
     
     1. 尽快补签书面合同：明确租赁期限、租金支付方式、违约责任等条款，避免口头约定的模糊性。
        
     2. 保留证据：保存租金支付凭证（如转账记录、收据）、房屋交付证明（如钥匙交接记录、房屋现状照片）等，以证明租赁关系存在及双方履约情况。
        
     3. 协商处理争议：若已产生纠纷，优先通过协商解决；协商不成，可依据《民法典》中关于租赁合同的规定，通过诉讼或仲裁维护权益。

总结：未签书面合同不影响租赁关系成立，但为降低风险，建议尽快补签合同并保留履约证据。若您在处理过程中遇到具体问题（如对方拒绝补签合同、租金支付争议等），可直接向我咨询，我会结合实际情况为您提供详细解决方案。