结论前置：租赁协议未签字但已收定金，其有效性需视具体情况而定。一般而言，未签字的租赁协议不生效，但在特定条件下，如双方已实际履行主要义务或满足其他约定、法定生效条件，该协议也可能被视为成立并生效。
一、一般原则下的合同效力
根据我国《民法典》的相关规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字、盖章或者按指印时合同成立。依法成立的合同，自成立时生效。在租赁协议中，若双方明确约定采用书面形式，并以签字作为合同成立的条件，那么未签字的租赁协议通常不成立，也就不具备法律效力。
二、特殊情况下的合同效力
一方履行主要义务且对方接受：
- 即便租赁协议未签字，如果承租人已经支付了租金（包括定金）且出租人接受，或者出租人已经将房屋交付给承租人且承租人实际入住使用，这种情况下，可以视为双方以实际行动履行了合同的主要义务，表明双方对于租赁协议的内容达成了事实上的合意。因此，该租赁协议会被认定成立并生效。
符合约定或法定的其他生效条件：
- 如果租赁协议中约定了除签字之外的生效条件（如支付定金作为合同生效的条件之一），或者法律规定某些租赁协议不需要签字即可生效（这种情况较为罕见，且需具体法律条文支持），那么当满足这些条件时，租赁协议依然有效。
三、已收定金对合同效力的影响
- 定金作为合同的一种担保方式，其支付本身并不直接导致合同的成立或生效。但是，如果定金支付被约定为合同生效的条件之一，或者定金支付与合同的主要义务履行（如房屋交付、租金支付）紧密相关，且双方均以实际行动表明接受这一安排，那么定金支付可能成为认定合同成立并生效的辅助证据。
四、法律建议
对于出租人：
- 在未签订书面租赁协议前，谨慎接受承租人的定金或其他款项，以免因合同未成立而引发纠纷。
- 如果决定接受定金，应明确告知承租人定金支付的性质、条件及后果，并尽可能保留书面证据。
对于承租人：
- 在支付定金前，确保与出租人就租赁协议的主要条款达成一致，并尽量要求签订书面协议。
- 如果因特殊原因无法立即签订书面协议，应要求出租人出具收据或确认函，明确定金支付的性质、金额及后续合同签订或履行的安排。
双方共同建议：
- 无论何种情况，都建议租赁双方在租房时务必签订书面合同，并明确约定双方的权利和义务，包括租赁期限、租金支付方式、违约责任等关键条款。这样不仅可以保障双方的合法权益，还能在发生纠纷时提供有力的法律依据。
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