结论：房改房物业公司不按房产证住房面积收物管费，这一行为是否合法，需结合具体情况及相关法律法规来综合判断。一般来说，如果物业服务合同中有明确约定按房产证面积收费，且该约定不违反法律法规的强制性规定，则物业公司应按此执行；若合同无此约定或约定不明，则物业公司擅自按非房产证面积收费可能不合法。
分析说明：
物业服务合同的约定：
- 物业服务合同是业主与物业公司之间确立物业服务关系、明确双方权利和义务的协议。如果合同中明确规定了物管费的收费标准是按照房产证上的住房面积来计算，那么物业公司就应当按照这一约定来执行。
- 若合同中没有明确约定收费标准，或者约定不明，那么物业公司擅自按照非房产证面积来收费，就可能构成违约行为，业主有权要求物业公司按照房产证面积来收费，或者通过法律途径来维护自己的合法权益。
相关法律法规的规定：
- 根据《物业管理条例》等相关法律法规，物业公司应当按照物业服务合同的约定来提供服务，并收取相应的费用。如果物业公司违反合同约定或者法律法规的规定，擅自提高收费标准或者改变收费方式，业主有权向相关部门投诉或者通过法律途径来维权。
- 具体到房改房，由于其产权性质、历史背景等特殊性，可能在物管费收费方面有一些特定的规定或者政策。因此，在判断物业公司是否合法收费时，还需要考虑这些特定的规定或者政策。
实际操作中的建议：
- 业主应当仔细阅读物业服务合同，了解物管费的收费标准、计算方式等关键条款。
- 如果发现物业公司不按合同约定收费，业主可以先与物业公司进行沟通协商，要求其按照合同约定来执行。
- 如果沟通协商无果，业主可以向当地的物业管理主管部门投诉，或者通过法律途径来维护自己的合法权益。
特殊场景：
- 如果房改房的物业服务合同中确实没有明确约定按房产证面积收费，但物业公司能够提供合理依据（如实际服务面积大于房产证面积、存在公共区域维护等额外服务）来支持其收费标准，且这一标准得到了业主大会或者业主委员会的认可，那么这种收费方式可能在一定程度上是合理的。但即便如此，物业公司也应当事先与业主进行充分沟通，并确保收费标准的透明度和合理性。
后续行动建议：
- 业主在遇到此类问题时，应当保持冷静，先了解清楚物业服务合同的内容和相关法律法规的规定。
- 如果认为物业公司的收费行为不合法或者不合理，可以通过与物业公司沟通、向相关部门投诉或者通过法律途径来维权。
- 在维权过程中，业主应当注意保留好相关证据（如物业服务合同、收费凭证、沟通记录等），以便在需要时提供证明。
如有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请直接向我咨询。