物业按照面积征收费用是否合法，需根据具体征收事项及法律规定来判断。以下从不同角度进行分析：

1. 物业费征收：

   • 合法性基础：根据《物业管理条例》及相关规定，物业服务企业有权按照业主专有部分面积的大小分摊物业费。这是因为物业费主要用于小区公共区域的维护、管理以及公共设施的运行等，而这些服务的成本往往与小区的总建筑面积或业主专有部分面积相关联。
   • 具体操作：物业费通常按照业主专有部分建筑面积的比例进行分摊，这是目前较为普遍且合法的做法。业主应当按照物业服务合同的约定交纳物业服务费用，这是业主的法定义务。

2. 其他费用征收：

   • 公共能耗费：对于小区公共区域的能耗费用，如电梯电费、公共照明电费等，物业也可能按照面积进行分摊。这种做法在法律上并无明确禁止，只要分摊方式合理、透明，且经过业主大会或业主委员会的同意，即可视为合法。
   • 专项维修资金：根据《住宅专项维修资金管理办法》，专项维修资金是用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、中修和更新、改造的资金。其交存标准通常与业主专有部分建筑面积相关，但具体比例和交存方式需遵循地方性法规或规章的规定。
   • 其他特殊费用：对于某些特殊费用，如小区内增设的设施费用、临时性服务费用等，物业若拟按照面积征收，需事先征得业主大会或业主委员会的同意，并确保费用分摊的合理性和透明度。

3. 合法性判断的关键点：

   • 合同约定：首先，需查看物业服务合同或相关管理规约中是否有关于费用分摊方式的明确约定。若合同中有明确规定，则物业按照合同约定征收费用是合法的。
   • 业主同意：若合同中未明确规定或规定不明确，物业需征得业主大会或业主委员会的同意后，方可按照面积征收费用。未经业主同意，物业不得擅自改变费用分摊方式。
   • 合理性审查：即使物业按照面积征收费用得到了业主的同意，也需确保费用分摊的合理性。例如，对于某些与面积无关的服务或设施，如小区内的健身器材、儿童游乐设施等，若物业也按照面积征收费用，则可能缺乏合理性依据。

建议：

• 若您对物业按照面积征收费用的合法性存在疑问，建议首先查阅物业服务合同或相关管理规约，了解费用分摊方式的具体约定。
• 若合同中未明确规定或您认为费用分摊方式不合理，可向业主大会或业主委员会提出异议，并要求物业提供合理的费用分摊依据。
• 若物业坚持按照面积征收费用且您认为其缺乏合法性依据，可考虑通过法律途径维护自身权益，如向当地房地产行政主管部门投诉或提起民事诉讼等。

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