结论：物业管理条例原则上允许按面积收取物管费，但并非强制要求，具体收费方式需结合地方性法规、物业服务合同约定及合理性原则综合判断。以下从法律框架、地方性规定、合同约定、合理性原则四个角度展开分析：

1. 法律框架：未强制要求按面积收费，但允许以面积为基础

根据《物业管理条例》（国务院令第504号）第四十一条，物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，未明确规定必须按建筑面积或套内面积收取。但实践中，因面积与业主实际使用空间、公共资源占用直接相关，按面积收费是主流方式，符合“费用与服务水平相适应”的立法精神。

2. 地方性规定：部分地区明确收费方式，需以地方条例为准

部分省份或城市在《物业管理条例》实施细则中，对收费方式作出具体规定。例如：

• 北京市《物业管理条例》第七十二条：物业服务费可按建筑面积或套内面积计收，具体由业主大会与物业服务企业协商确定；
• 上海市《物业服务收费管理办法》第十条：实行政府指导价的住宅小区，物业服务费按建筑面积计收；实行市场调节价的，由合同双方约定计费方式；
• 广东省《物业管理条例》第四十四条：物业服务费可按建筑面积或业主专有部分面积计收，但需在合同中明确。

结论：若您所在地区的地方性法规明确要求按面积收费，则需遵守；若未明确，则可通过合同约定其他方式。

3. 合同约定：业主大会与物业企业协商优先

根据《民法典》第九百四十四条，物业服务收费标准由业主大会与物业服务企业通过物业服务合同约定。若合同中未明确按面积收费，而是约定“按户”“按人头”或其他方式，只要不违反法律强制性规定（如显失公平、歧视性条款），则合法有效。

例外情形：若合同未约定收费方式，且地方性法规无强制性规定，物业企业单方要求按面积收费可能缺乏依据，业主可通过业主委员会协商或向房管部门投诉。

4. 合理性原则：收费方式需与服务成本、公平性挂钩

即使合同或地方性法规允许非面积收费方式，物业企业仍需证明收费标准与服务成本、公共资源占用比例合理对应。例如：

• 若按户收费，但高层业主因电梯使用频率高、公共区域占用大，实际成本显著高于低层业主，则按户收费可能被认定为不合理；
• 若按人头收费，但家庭人数与公共资源占用无直接关联（如车位、绿化），也可能引发争议。

建议：若业主认为收费方式不合理，可要求物业企业公开成本明细，或通过业主大会表决修改收费标准。

总结与行动建议

1. 查地方性法规：优先确认您所在城市或省份的《物业管理条例》及实施细则，明确是否强制要求按面积收费；
2. 审合同条款：检查物业服务合同中是否明确收费方式，若未约定或约定模糊，可要求物业企业补充说明；
3. 协商或投诉：若认为收费方式不合理，可联合其他业主通过业主委员会与物业协商，或向当地房管部门、物业行业协会投诉；
4. 法律途径：若协商无果，可依据《民法典》第九百四十六条，通过业主大会解聘物业企业，或向法院起诉要求调整收费标准。

如有具体案例或地方性规定需进一步分析，可直接向我咨询，我会结合您所在地区的法规提供针对性建议。