结论:买方是否可以起诉转让方,需根据转让合同的具体约定以及转让方是否存在违约或欺诈行为来判断,不能一概而论。以下分情况详细说明:
若转让合同中明确约定了租赁合同续租义务或相关保障条款
- 如果商铺转让合同中,转让方明确承诺或保证租赁合同到期后房东会续租,或者约定了转让方需负责协调续租事宜、承担因无法续租产生的损失等条款,而实际上房东到期不续租,导致买方遭受损失。
- 在这种情况下,转让方未履行合同约定的义务,构成违约。买方可以依据转让合同的约定,向法院起诉转让方,要求其承担违约责任,如赔偿损失、继续履行(如果还有可能协调续租)等。
若转让合同中未明确约定租赁合同续租义务,但转让方存在欺诈行为
- 如果转让方在转让商铺时,明知租赁合同到期后房东不会续租,却故意隐瞒这一重要事实,或者虚构房东会续租的情况,诱使买方签订转让合同并支付转让款。
- 这种行为构成欺诈,买方可以依据《民法典》中关于欺诈的规定,向法院起诉转让方,请求撤销转让合同,并要求转让方返还已支付的转让款,同时赔偿因欺诈行为给买方造成的损失,如装修费用、经营损失等。
若转让合同中未明确约定租赁合同续租义务,且转让方不存在欺诈行为
- 如果转让合同中只是简单地约定了商铺的转让事宜,没有涉及租赁合同续租的问题,且转让方在转让过程中没有故意隐瞒或虚构与续租有关的事实。
- 在这种情况下,房东到期不续租属于正常的商业风险,一般不能直接归责于转让方。买方通常不能仅以房东不续租为由起诉转让方要求赔偿。但是,如果买方能够证明房东不续租与转让方的其他行为存在因果关系,例如转让方在租赁期间存在严重违约行为导致房东不愿续租等,那么买方可能可以根据具体情况主张转让方承担相应的责任。