关于土地租赁超过20年其财产如何处理的问题，这确实是一个涉及法律法规和实际操作的重要议题。以下是我为您提供的详细解答：

一、法律依据与合同效力

根据《中华人民共和国民法典》第七百零五条的规定，租赁期限不得超过二十年。若土地租赁合同中约定的租赁期限超过了20年，那么超出部分将被视为无效。这意味着，在合同约定的前20年内，双方需按照合同约定履行各自义务；而超出20年的部分，则不受法律保护。

二、处理方式与策略

1. 续订租赁合同：

   • 在20年租赁期限届满前，双方可以协商一致，续订租赁合同。续订时，需签订书面合同，并明确新的租赁期限（不得超过20年）、租金、支付方式等关键条款。
   • 例如，若原合同为25年，那么在第20年届满前，双方可以续订一个不超过20年的新合同，以继续租赁关系。

2. 调整租赁期限：

   • 为规避20年期限的限制，双方可以采取定期调整租赁期限的方式。如每20年为一个周期，周期届满前协商是否继续租赁及新周期的租赁条款。
   • 这种方式可以确保租赁关系的连续性，同时避免一次性签订过长租赁期限带来的法律风险。

3. 探索其他合作方式：

   • 当无法通过续订或调整期限解决时，双方可以考虑土地入股合作、土地使用权转让等其他合作方式。
   • 例如，土地出租方可以以土地使用权作价入股，与承租方共同经营项目，实现长期合作。但需注意，这些合作方式需符合相关法律法规，如土地使用权转让需满足法定条件和程序。

三、注意事项与法律风险防范

1. 了解法律法规：

   • 在处理土地租赁问题时，务必熟悉当地的法律法规和政策要求，确保所有操作合法合规。

2. 及时办理手续：

   • 如需续订租赁合同、调整租赁期限或进行其他合作方式，应及时向相关部门提交申请并办理手续，以避免因手续不全或逾期办理而带来的法律风险。

3. 咨询专业人士：

   • 面对复杂的土地租赁问题，建议咨询专业律师或房地产顾问以获取准确法律建议和帮助。他们可以提供专业的法律意见，帮助您规避潜在的法律风险。

四、总结与建议

面对土地租赁合同超过20年的情况，双方应充分了解法律规定，积极沟通协商，选择适合的解决方案。无论是续订合同、调整租赁期限还是探索其他合作方式，都应确保操作合法合规，维护双方的长期合作关系和合法权益。同时，务必注意防范法律风险，避免未来可能出现的纠纷和争议。希望这些解答和建议能对您有所帮助。