您好，关于您提出的“预告登记90日失效”的问题，这其实是与预购商品房预告登记制度紧密相关的一个重要规定。下面我将为您详细解释这一规定的含义和背景。

首先，预告登记是购房人在签订预售合同购买期房后，在暂时无法办理正式产权转移登记的情况下，为了保障将来实现物权，而在不动产登记机构预先进行的合同登记。简单来说，它就像是在购房合同网签备案后、房屋正式交付前，提前在不动产登记簿上“锁定”购房人未来的产权。

关于“预告登记90日失效”的规定，它来源于《中华人民共和国民法典》第二百二十一条。该条款明确规定，预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。这里的“能够进行不动产登记之日”通常指的是房屋满足交付条件，购房人可以办理正式产权转移登记的那一天。

那么，为什么会有这样的规定呢？这主要是为了平衡购房人和开发商之间的权益。预告登记制度为购房人提供了强有力的权益保障，防止开发商“一房二卖”或“先卖后抵”。但是，如果购房人在房屋满足交付条件后，长时间不办理正式产权转移登记，那么预告登记就会一直有效，这可能会给开发商带来不必要的法律风险和经营压力。因此，法律设定了90日的期限，要求购房人在这个期限内办理正式登记，否则预告登记将失效。

具体来说，如果购房人在预告登记后，因为各种原因（如资金问题、个人原因等）在90日内没有办理正式产权转移登记，那么预告登记就会失效。这意味着，开发商在这之后可以自由处置该房屋，包括再次出售或抵押等。因此，购房人在办理预告登记后，一定要密切关注房屋的交付进度和正式产权转移登记的时间节点，确保在90日内完成相关手续。

最后，我想提醒您的是，预告登记制度是购房人保护自身权益的重要手段之一。在购房过程中，除了办理预告登记外，购房人还应该仔细阅读购房合同、了解开发商的信誉和实力、关注房屋的交付进度和质量等方面的问题，以确保自己的购房之路更加安心、顺利。如果您还有其他关于预告登记或购房流程的问题，欢迎随时向我咨询。