结论：在房屋抵押权设立之前，承租人虽承诺放弃租赁权但又将租赁权转让给全资子公司，这一行为能否对抗抵押权，需根据具体情况判断，若租赁权转让发生在抵押权设立之前且已实际转移占有，则可能对抗抵押权；若发生在抵押权设立之后，则不能对抗。以下是对此问题的详细分析：
一、法律规定及法理基础
- 法律规定：根据《中华人民共和国民法典》第四百零五条，抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。这一条款明确了在抵押权设立前已存在的、且已实际转移占有的租赁关系，具有对抗抵押权的效力。
- 法理基础：这遵循了“买卖不破租赁”的原则，即租赁关系在租赁物所有权变动时保持有效。同样，这一原则也适用于抵押权的实现，以保护先设立的租赁权。
二、租赁权转让的时机与对抗效力
转让发生在抵押权设立之前：
- 如果承租人在抵押权设立之前，已经将租赁权转让给全资子公司，并且这一转让行为已经完成了实际占有和使用的转移（即子公司已经实际控制并使用租赁物），那么这一租赁关系在抵押权设立时已经存在，并可能对抗后续设立的抵押权。
- 但需要注意的是，承租人此前承诺放弃租赁权的行为，若未实际履行或未通过合法程序解除租赁合同，则不影响租赁关系的实际存在和对抗效力。
转让发生在抵押权设立之后：
- 如果租赁权的转让发生在抵押权设立之后，那么这一转让行为不能对抗已经设立的抵押权。因为此时抵押权已经优先于租赁权设立，租赁权的转让不会影响抵押权的实现。
三、实际占有与使用的必要性
- 无论租赁权转让给谁，要能够对抗抵押权，都必须满足两个条件：一是存在有效的租赁合同；二是承租人（或受让人）已实际占有并使用租赁物。这是判断租赁关系是否能够对抗抵押权的关键。
四、抵押权人的风险防范与注意义务
- 抵押权人在设立抵押权前，有义务对抵押物的实际状况进行调查，包括是否存在租赁关系等。如果抵押权人未尽审查义务，接受了已经出租的抵押物，那么应承担相应的风险。
- 在评估抵押物价值时，抵押权人也应考虑租赁关系对抵押物变现的影响。如果选择接受已出租的抵押物，则意味着抵押权人已经权衡并接受了可能的风险。
五、建议与风险提示
- 对于承租人或受让人：在转让租赁权前，应仔细审查租赁合同和抵押权设立的情况，确保转让行为不会违反合同约定或法律规定。同时，应尽快完成实际占有和使用的转移，以增强租赁关系的对抗效力。
- 对于抵押权人：在设立抵押权前，应充分调查抵押物的实际状况，包括是否存在租赁关系等。如果发现抵押物已经出租，应谨慎评估风险，并在必要时要求承租人或出租人提供担保或解除租赁合同。
最后，房屋抵押权设立前承租人承诺放弃租赁权但又将租赁权转让给全资子公司的行为能否对抗抵押权，取决于租赁权转让的时机、是否实际转移占有以及抵押权人的审查义务等多个因素。如果您对此问题仍有疑问或需要进一步的法律帮助，请直接向我咨询。