结论前置：物业起诉的对象是租户还是业主，主要取决于租赁合同的具体约定以及相关法律法规的规定。一般情况下，业主是物业费的缴纳责任主体，但若租赁合同中明确约定由租户承担物业费，则租户也可能成为被诉对象。
详细分析：
一般情况下的责任主体：
- 根据《物业管理条例》的相关规定，业主作为物业服务合同的主体，有义务按时交纳物业服务费用。因此，在租赁合同未对物业费承担者作出特别约定的情况下，若发生物业费拖欠，物业公司通常会选择起诉业主，即房东。因为房东是法律上的责任主体，对建筑物专有部分以外的共有部分享有权利并承担义务。
租赁合同中的特殊约定：
- 约定由租户承担物业费：如果租赁合同中明确约定了物业费由租户承担，那么租户就成为了直接的债务责任人。在这种情况下，如果租户不按时缴纳物业费，物业公司有权直接起诉租户，要求其承担相应的法律责任。
- 约定由房东承担物业费：若租赁合同中约定由房东承担物业费，而房东未履行缴纳义务，则物业公司应起诉房东。房东在缴纳物业费后，若能证明租户实际使用物业且未承担相应费用，可依据租赁关系另行向租户追偿。
实际操作中的建议：
- 友好协商：在出现物业费拖欠情况时，各方应首先尝试通过友好协商解决问题。房东可以与租户就物业费的缴纳方式和期限进行协商，以达成共识，避免不必要的法律纠纷。
- 证据收集：如果协商无果，物业公司或房东在提起诉讼前，应收集相关证据以支持自己的主张。这些证据包括但不限于租赁合同、物业费账单、催缴通知等，这些证据将有助于法院在审理案件时作出公正的裁决。
- 法律途径：在协商不成且证据充分的情况下，物业公司或房东可以选择通过法律途径维护自身权益。根据具体情况和合同条款，确定合适的起诉对象，并依法向法院提起诉讼。
法律后果提示：
- 如果租户或房东被起诉且败诉，可能需要承担支付拖欠的物业费、滞纳金以及诉讼费用等法律责任。
- 败诉还可能对个人信用记录产生不良影响，影响未来的贷款、租房等经济活动。
进一步思考：
- 在签订租赁合同时，房东和租户应明确约定物业费的承担方，以避免未来可能出现的纠纷。
- 物业公司也应加强与房东和租户的沟通，及时催缴物业费，并在必要时采取法律手段维护自身权益。
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