在欠缴物业费的情况下，起诉对象是业主还是租户，主要取决于物业服务合同的约定以及租赁合同中的相关条款。以下是对此问题的详细分析：
一、物业服务合同约定为主
若物业合同是与业主签订：
- 在无特别约定的情况下，业主作为合同相对方，有义务按时交纳物业服务费用。因此，若发生物业费拖欠，物业公司通常会选择起诉业主，即房东。因为合同具有相对性，房东不能以房屋已出租给租客为由免除自身在物业合同中的责任。
若物业合同明确约定由租户承担物业费：
- 且物业公司知晓并同意该约定，那么在租户拖欠物业费时，物业公司可直接起诉租户。在此种情形下，租客基于与房东的相关约定以及和物业公司的明确约定，负有缴纳物业费的责任。
二、租赁合同中的特殊约定影响
租赁合同约定由租户承担物业费：
- 当租赁合同明确约定由租户承担物业费时，租户即成为直接的债务责任人。若租户不按时缴纳，物业公司有权直接起诉租户，要求其承担因未履行合同约定而产生的法律责任。
租赁合同约定由房东承担物业费：
- 若租赁合同中约定由房东承担物业费，而房东未履行缴纳义务，则物业公司应起诉房东。房东在缴纳物业费后，若能证明租户实际使用物业且未承担相应费用，可依据租赁关系另行向租户追偿。
三、实际操作建议
友好协商：
- 在出现物业费拖欠情况时，各方应首先尝试通过友好协商解决问题。房东可与租户就物业费的缴纳方式和期限进行协商，达成共识，以避免不必要的法律纠纷。
证据收集：
- 若协商无果，物业公司或房东在提起诉讼前，应收集相关证据以支持自己的主张。这些证据包括但不限于租赁合同、物业费账单、催缴通知等。证据的充分性和合法性对于诉讼的成功至关重要。
法律途径：
- 在协商不成且证据充分的情况下，物业公司或房东可选择通过法律途径维护自身权益。根据具体情况和合同条款，确定合适的起诉对象，并依法向法院提起诉讼。在诉讼过程中，各方应积极举证、质证，并参与辩论环节，以维护自己的合法权益。
总结来看，在处理欠缴物业费起诉业主还是租户的问题时，关键在于明确物业服务合同和租赁合同的约定。若合同中有明确约定，则按照约定执行；若无明确约定或约定存在争议，则可通过友好协商或法律途径解决。在实际操作中，各方应综合考虑各种因素，采取合理措施解决物业费拖欠问题。若您在此方面有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请直接向我咨询。