当租户不交物业费，而物业公司选择起诉房主时，这通常意味着在租赁合同中可能未明确物业费的承担方，或者合同中虽约定由租户承担但物业公司仍选择直接起诉房东。针对这种情况，以下是一些详细的分析和建议：
一、明确责任归属
查阅租赁合同：
- 房东应首先仔细查阅与租户签订的租赁合同，确认其中是否有关于物业费承担的明确条款。
- 如果合同中明确约定由租户承担物业费，那么租户有义务按时缴纳，房东在此时应积极与租户沟通，要求其履行合同义务。
了解法律法规：
- 根据《物业管理条例》第七条，业主（房东）作为物业服务合同的主体，有义务按时交纳物业服务费用。但在租赁关系中，这一义务可能根据合同约定而转移。
- 如果合同未明确约定，或者约定不明确，那么根据法律规定，房东作为业主，可能仍需承担物业费缴纳的最终责任。
二、沟通协商与催缴
与租户沟通：
- 房东应与租户进行友好沟通，了解其不交物业费的具体原因。
- 如果是租户对物业费有疑问或经济困难，房东可以协助租户与物业公司沟通解释，或者协商分期支付等解决方案。
发放催缴通知书：
- 如果沟通无果，房东应向租户发放物业费催缴通知书，明确告知其不缴纳物业费的违约后果，并给予一定的考虑时间。
联合物业公司催缴：
- 房东也可以联合物业公司向租户发出催缴通知，增强催缴的效力。物业公司作为服务提供方，通常也有意愿积极催缴物业费。
三、法律手段与证据保留
书面催告与提起诉讼：
- 如果租户在催缴期限后仍不交纳物业费，房东可以根据租赁合同的约定，向租户发送书面催告函。
- 若催告无效，房东有权向法院提起诉讼，要求租户承担违约责任并支付拖欠的物业费。在此过程中，房东应保留好相关证据，如催缴通知、租赁合同、沟通记录等。
申请支付令：
- 如果房东与租户之间的债权债务关系明确、合法，房东还可以向法院申请支付令。法院会根据房东的申请向租户发出支付令，要求其在规定期限内支付物业费。
- 若租户未提出异议且不履行支付令，房东可申请强制执行。
应对物业公司的起诉：
- 如果物业公司选择起诉房东，房东应积极应诉，提供租赁合同等证据证明物业费应由租户承担。
- 如果法院最终判决房东承担物业费，房东在缴纳后有权依据租赁关系向租户追偿。
四、注意事项与预防措施
合法合规：
- 在整个过程中，房东应确保自身行为合法合规，避免采取断水断电等过激措施，以免引发更大的纠纷或法律责任。
保持冷静与理性：
- 面对租户拖欠物业费的情况，房东应保持冷静与理性，通过合法途径解决问题。
预防措施：
- 在未来的租赁合同中，房东应明确约定物业费的承担方，并约定违约责任和解决方式，以避免类似纠纷的发生。
综上所述，当租户不交物业费而物业公司起诉房主时，房东应首先明确责任归属，然后通过沟通协商与催缴的方式尝试解决问题。若这些方法均无效，房东可以采取法律手段来维护自身权益，并确保在整个过程中保留好相关证据以备不时之需。同时，房东也应考虑采取预防措施，以避免类似纠纷的再次发生。