不是房主本人签的独家协议，一般情况下是无效的。以下是对此问题的详细分析：
一、合同有效的基本条件
根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，一个有效的合同必须满足以下条件：
- 行为人具有相应的民事行为能力：即签订合同的双方必须具备完全民事行为能力，能够理解和承担合同带来的法律后果。
- 意思表示真实：合同的内容必须是双方真实意思的表示，不存在欺诈、胁迫等情形，确保合同的自愿性和公平性。
- 不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗：合同内容必须符合法律法规的规定，且不得损害社会公共利益和道德风尚，这是合同合法性的基础。
二、非房主签订独家协议的效力问题
无权代理或越权代理：
- 如果签订独家协议的人并非房屋的所有权人（房主），那么其行为可能构成无权代理或越权代理。在无权代理的情况下，除非事后得到权利人的追认，否则合同自始无效。这是因为无权代理人没有代表房主签订合同的权限，其签订的合同对房主不产生法律约束力。
表见代理的例外情况：
- 虽然存在表见代理的可能性，即相对人有理由相信行为人有代理权而与其签订合同，但在卖房独家协议中，由于涉及到重大财产权益的处分，相对人通常应当尽到更高的审查义务，核实签约人的身份和权限。因此，表见代理在此类合同中并不常见。如果相对人未能尽到审查义务，可能会因表见代理不成立而承担不利后果。
合同目的无法实现：
- 卖房独家协议的核心目的是赋予中介机构独家销售房屋的权利。如果签约人并非房主，那么该协议根本无法实现其合同目的，因为中介机构无法基于一个无效的授权去销售不属于签约人的房屋。这会导致合同无法履行，给双方带来不必要的损失和纠纷。
三、实际建议与风险提示
核实签约人身份和权限：
- 在签订卖房独家协议前，务必核实签约人的身份和权限。要求签约人提供房主的授权委托书或相关证明文件，确保其有权代表房主签订合同。
谨慎对待口头授权：
- 口头授权往往难以证明其真实性和有效性。因此，在签订合同时，应尽量避免仅凭口头授权而签订合同的情况。如果确实需要口头授权，应尽快补办书面授权手续，以降低法律风险。
及时追认或拒绝追认：
- 如果房主事后发现有人代其签订了卖房独家协议，应及时表明态度。如果同意该协议的内容，应及时进行追认；如果不同意，则应及时拒绝追认，并通知中介机构和相关方，以避免不必要的法律纠纷。
咨询专业律师：
- 在涉及重大财产权益的处分时，建议咨询专业律师的意见。律师可以根据具体情况提供法律建议和风险评估，帮助您更好地维护自己的合法权益。
在实际操作中，已经出现过非房主签订卖房独家协议导致纠纷的案例。这些纠纷不仅会给中介机构带来经济损失，还可能影响其声誉和业务发展。因此，在签订卖房独家协议时，务必谨慎对待，确保合同的合法性和有效性。如果您有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请直接向我咨询。