不是房主签的卖房独家协议，一般情况下是无效的。以下是对此问题的详细分析：
一、合同有效的基本条件
根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，一个有效的合同必须满足以下条件：
- 行为人具有相应的民事行为能力：即签订合同的双方必须具备完全民事行为能力，能够独立进行民事活动并承担相应的法律后果。
- 意思表示真实：合同的内容必须是双方真实意思的表示，不存在欺诈、胁迫等情形，确保合同是双方自愿达成的。
- 不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗：合同内容必须符合法律法规的规定，且不得损害社会公共利益和道德风尚，这是合同合法性的基本要求。
二、非房主签订卖房独家协议的效力问题
无权代理或越权代理：
- 如果签订卖房独家协议的人并非房屋的所有权人（房主），那么其行为可能构成无权代理或越权代理。
- 在无权代理的情况下，除非事后得到权利人的追认，否则合同自始无效。这意味着，如果非房主未经房主授权签订了独家协议，且房主事后未予追认，那么该协议对房主不产生法律效力。
表见代理的例外情况：
- 虽然存在表见代理的可能性，即相对人有理由相信行为人有代理权而与其签订合同，但在卖房独家协议中，由于涉及到重大财产权益的处分，相对人通常应当尽到更高的审查义务，核实签约人的身份和权限。
- 因此，表见代理在此类合同中并不常见。除非中介机构能够证明其有充分理由相信签约人有代理权，且已尽到合理的审查义务，否则难以主张表见代理。
合同目的无法实现：
- 卖房独家协议的核心目的是赋予中介机构独家销售房屋的权利。
- 如果签约人并非房主，那么该协议根本无法实现其合同目的，因为中介机构无法基于一个无效的授权去销售不属于签约人的房屋。这可能导致中介机构无法履行其合同义务，进而引发法律纠纷。
三、实际案例与风险提示
在实际操作中，已经出现过非房主签订卖房独家协议导致纠纷的案例。这些案例中，非房主往往以房主的名义与中介机构签订协议，并收取定金或意向金。然而，当真正的房主出现并要求出售房屋时，就会引发一系列的法律纠纷。这些纠纷不仅会给中介机构带来经济损失，还可能影响其声誉和业务发展。
法律建议：
- 对于中介机构而言，在签订卖房独家协议前，务必核实签约人的身份和权限，确保其有权代表房主签订协议。
- 对于房主而言，如果发现有人未经授权以自己的名义签订卖房独家协议，应及时采取法律措施维护自己的权益。
- 如果您遇到了类似的问题，或者对卖房独家协议的效力有疑问，可以直接向我咨询，我会根据您的具体情况提供专业的法律建议。