结论：关于您提到的租赁合同中一份立即生效、一份20年后才生效的情况，其有效性需分情况讨论，主要取决于合同的具体内容、双方的真实意思表示以及是否违反法律法规的强制性规定。

1. 合同内容合法且双方意思表示真实：

   • 如果两份租赁合同的内容均不违反法律法规的强制性规定，且双方当事人在签订合同时均出于真实的意思表示，那么这两份合同在各自约定的生效条件下是有效的。即，一份合同自签订之日起立即生效，另一份合同则按照约定的时间（如20年后）生效。
   • 法律依据：根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。因此，如果双方有明确约定合同的生效时间，且该约定不违反法律、行政法规的强制性规定，那么该约定是有效的。

2. 合同内容存在违法或双方意思表示不真实：

   • 如果其中一份或两份合同的内容违反了法律法规的强制性规定，或者双方当事人在签订合同时并非出于真实的意思表示（如存在欺诈、胁迫等情形），那么这些合同可能被视为无效或可撤销。
   • 具体情形：例如，如果20年后才生效的合同实际上是为了规避某种法律义务或限制对方权利，而双方对此均心知肚明，那么该合同可能因违反公序良俗或法律法规的强制性规定而被认定为无效。

3. 关于合同生效时间的特别考虑：

   • 需要注意的是，即使双方约定了合同的生效时间，但如果该约定存在不确定性或模糊性，或者该约定与合同的履行、解除等条款存在冲突，那么该约定可能无法得到法院的支持。
   • 实践建议：为了避免纠纷和不确定性，双方在签订合同时应尽量明确、具体地约定合同的生效时间、履行期限、解除条件等关键条款。

4. 法律后果与风险提示：

   • 如果两份合同均有效，那么双方应按照合同的约定履行各自的义务。如果一方未按照约定履行义务，另一方有权要求其承担违约责任。
   • 风险提示：如果其中一份合同被认定为无效或可撤销，那么双方可能面临合同无法履行、已履行的部分需要返还、赔偿损失等法律后果。因此，在签订合同时，双方应谨慎审查合同内容，确保合同的合法性和有效性。

总结与建议：租赁合同中一份立即生效、一份20年后才生效的情况，其有效性取决于合同的具体内容、双方的真实意思表示以及是否违反法律法规的强制性规定。为了避免纠纷和不确定性，建议您在签订合同时咨询专业律师的意见，确保合同的合法性和有效性。如果您有任何具体的法律问题或需要进一步的法律帮助，请随时向我咨询。