租赁合同中约定“租期年限不限”，这份合同的有效性需分情况讨论：

1. 合同部分无效但整体有效的情况
   根据《民法典》第七百零五条规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。因此，若合同中仅约定“租期年限不限”，但未明确具体期限，可视为双方对长期租赁达成合意，但法律强制将租赁期限限制在二十年以内。合同在二十年内有效，超过二十年的部分无效。例如，若实际履行至第21年，承租人可主张返还多支付的租金或要求确认超出部分无效。

2. 合同可能被认定为无效的情形
   若合同中“租期年限不限”的约定伴随其他违法条款（如规避税费、违反强制性规定），或双方存在恶意串通损害第三方利益（如通过长期租赁逃避债务），则整个合同可能因违反法律强制性规定或公序良俗而被认定无效。此时需结合具体条款和履行情况综合判断。

3. 合同履行中的风险与建议

   • 出租人风险：若租赁物为房屋，长期租赁可能影响未来出售或抵押。建议明确约定“租赁期限二十年，期满后自动续期至双方协商一致或法定终止条件成就”，以平衡双方权益。
     
   • 承租人风险：若未约定续期条件，期满后出租人可能拒绝续租或要求提高租金。建议补充条款如“期满后承租人享有优先续租权，租金按市场价调整”，并留存书面证据。
     
   • 共同建议：无论出租人还是承租人，均应在合同中明确约定租赁期限、续期条件、租金调整机制等核心条款，避免因约定不明引发纠纷。

法律后果提示：若合同被认定部分无效（如超过二十年部分），双方需按实际履行期限结算租金；若整体无效，则需返还财产或折价补偿，并可能承担缔约过失责任。

进一步行动建议：若您已签订此类合同，建议携带合同文本向我咨询，我将结合具体条款和履行情况，为您评估风险并制定应对方案。