结论：在土地没有挂牌上市的情况下，街道办协助开发商进行协议拆迁，这一行为是否合法需分情况讨论，一般情况下不合法，但存在特殊情况可能合法。以下从不同角度进行分析：
一、一般情况下的不合法性分析
土地挂牌上市的法定要求：
- 根据我国相关法律法规，土地使用权的出让应当遵循公开、公平、公正的原则，通过招标、拍卖或挂牌等方式进行。土地挂牌上市是土地使用权出让的重要程序，旨在确保土地资源的合理配置和透明交易。
- 在土地未挂牌上市的情况下，土地使用权尚未通过法定程序确定归属，此时进行协议拆迁可能涉及非法转让土地使用权或规避法定出让程序的问题。
协议拆迁的合法性前提：
- 协议拆迁通常发生在土地使用权已经明确归属，且因公共利益需要或城市规划调整等原因，政府或开发商与土地使用权人协商达成拆迁补偿协议的情况下。
- 若土地未挂牌上市，即土地使用权归属尚未确定，此时进行协议拆迁缺乏合法前提，可能损害其他潜在土地使用权人的利益，也违反了土地管理法律法规的规定。
街道办的角色与权限：
- 街道办作为基层政府组织，其职责主要包括社区管理、公共服务等，并不直接涉及土地使用权的出让或拆迁工作。
- 在土地未挂牌上市的情况下，街道办协助开发商进行协议拆迁，可能超出了其法定职责范围，涉嫌违法行政。
二、特殊情况下的合法性探讨
政府主导的预征收或预拆迁：
- 在某些特殊情况下，如城市更新、旧城改造等项目中，政府可能为了推进项目进度，在土地正式挂牌上市前进行预征收或预拆迁工作。
- 但这种情况下，政府应当依法履行相关程序，如发布征收公告、进行社会稳定风险评估、制定征收补偿方案等，并确保拆迁补偿的公平性和合理性。
- 若街道办是在政府主导下，依法进行预征收或预拆迁工作，且符合相关法律法规的规定，则可能具有合法性。但这种情况较为特殊，且需要严格的法律程序和监管。
土地使用权人自愿协商：
- 若土地使用权人自愿与开发商协商达成拆迁补偿协议，且该协议不违反法律法规的强制性规定，也不损害其他第三人的利益，则该协议可能具有合法性。
- 但这种情况下，土地使用权人应当明确知晓土地未挂牌上市的事实，并自愿承担由此可能产生的风险。同时，开发商也应当确保拆迁补偿的公平性和合理性，避免引发纠纷。
三、法律建议与风险提示
对于土地使用权人：
- 在土地未挂牌上市的情况下，应谨慎对待与开发商的协议拆迁谈判，确保了解相关法律法规和政策规定。
- 若对拆迁补偿方案有异议或认为拆迁行为违法，应及时向相关部门投诉或寻求法律援助。
对于开发商：
- 应严格遵守土地管理法律法规的规定，确保土地使用权的合法取得和拆迁行为的合法性。
- 在进行协议拆迁前，应充分了解土地使用权归属情况，避免因土地权属纠纷而引发法律风险。
对于街道办：
- 应明确自身职责范围，避免超越权限进行行政行为。
- 在协助开发商进行拆迁工作时，应依法履行相关程序，确保拆迁行为的合法性和合规性。
若您面临此类问题或有任何疑问，请直接向我咨询，我将根据您的具体情况提供详细的法律分析和建议。