结论前置：在民间借贷中，使用房产证进行抵押是合法的，但前提是必须签订有效的抵押合同并办理抵押登记手续，同时确保房产所有权清晰无争议。

一、合法抵押的条件

1. 签订有效抵押合同：

   • 借贷双方需签订书面抵押合同，明确约定以房产作为借款的抵押担保。合同内容应包括被担保债权的种类和数额、债务人履行债务的期限、抵押财产的名称与数量等关键信息。
   • 示例：张三向李四借款100万元，双方签订了详细的借款合同和抵押合同，明确约定以张三名下的一套房产作为抵押物。

2. 办理抵押登记：

   • 根据《民法典》等相关法律规定，不动产抵押权的设立以登记为生效要件。因此，双方必须共同前往当地的不动产登记部门（如房产局）办理抵押登记手续。
   • 只有办理了抵押登记，抵押权才具有法律效力，债权人在债务人不履行还款义务时，才有权依法就该抵押房产优先受偿。
   • 示例：张三和李四共同前往当地的不动产登记中心，提交了抵押合同和相关材料，并成功办理了抵押登记。

二、不合法或存在风险的情况

1. 未办理抵押登记：

   • 如果仅仅交付房产证而未办理抵押登记手续，该抵押在法律上是不生效的。
   • 债权人不能以持有房产证为由主张对该房产的抵押权，其债权面临无法通过该房产优先受偿的风险。
   • 示例：王五向赵六借款50万元，仅将房产证交给赵六作为抵押，但未办理抵押登记。后来王五无法偿还借款，赵六无法通过拍卖或变卖房产来优先受偿。

2. 房产所有权存在争议或瑕疵：

   • 用于抵押的房产必须权属清晰，无争议或瑕疵。
   • 如果房产存在所有权纠纷，或者房产本身存在查封、扣押等限制交易的情形，那么这种抵押行为可能会被认定为无效或存在重大风险。
   • 示例：孙七名下的一套房产存在所有权纠纷，他仍试图将该房产抵押给周八借款。由于房产所有权存在争议，该抵押行为可能被认定为无效。

3. 抵押人主体不适格：

   • 如果抵押人对房产证所对应的房屋没有合法的处分权，如房屋产权存在争议或属于多人共有但未经其他共有人同意，抵押行为可能无效。
   • 示例：一套房产由吴九和郑十共同所有，吴九未经郑十同意，擅自将该房产抵押给钱十一借款。由于吴九不是房产的唯一所有权人，且未经其他共有人同意，该抵押行为可能无效。

三、法律建议

1. 谨慎签订合同：

   • 双方在签订抵押合同前，应充分了解并明确各自的权利义务，确保合同条款的合法性与公平性。
   • 可以寻求专业法律人士的帮助，对合同条款进行审查和修改，以降低法律风险。

2. 及时办理登记：

   • 为避免抵押行为不具有法律效力，双方应及时办理抵押登记手续。
   • 办理抵押登记时，应提交完整的材料，并按照规定的流程进行操作。

3. 关注房产价值波动和产权瑕疵：

   • 抵押期间，双方应关注房产市场价格的波动情况，以及房产是否存在产权瑕疵等问题。
   • 如发现房产价值大幅下跌或存在产权瑕疵等情况，应及时采取措施加以应对，以降低法律风险。

4. 了解多笔债务风险：

   • 如果债务人有多笔债务且未办理抵押登记，其他债权人可能先于抵押权人主张权利，影响抵押权的实现。
   • 因此，在签订抵押合同时，可以约定债务人不得再设定其他抵押或债务，以降低多笔债务风险。

作为彭宗辉律师，我建议你在进行民间借贷和房产抵押时，务必遵守相关法律法规的规定，确保所有手续合规合法。如果你有任何法律问题或需要进一步的法律帮助，请直接向我咨询。