宅基地回迁房卖给外地人通常是不合法的。以下从法律背景、合法流转条件、法律风险及建议等角度进行详细分析：
一、法律背景与禁止性规定
根据我国《土地管理法》《民法典》及相关政策，农村宅基地的所有权归农民集体所有，村民仅享有使用权。法律明确规定，宅基地不得向本集体经济组织以外的个人直接转让。这一规定旨在保障本集体经济组织成员的居住权益和维护农村土地管理秩序。因此，直接将宅基地回迁房卖给外地人的行为是不合法的，所签订的买卖合同通常会被认定为无效。
二、合法流转的条件与程序（极少数特殊情形）
尽管直接转让宅基地回迁房给外地人受到严格限制，但在极少数特定情形下，如通过合法途径继承房屋附带获得宅基地使用权或因司法处置，并经过本集体经济组织同意及办理相关手续后，可能存在合法性。具体来说：
“地随房走”且经集体同意：
- 若外地人通过合法途径继承了本集体成员在农村的房屋，根据“地随房走”的原则，在房屋存续期间，外地人可暂时使用该房屋所占的宅基地。这并非严格意义上的“买卖”，而是基于继承房屋附带获得了宅基地的使用权益。
- 此情况下，需确保继承行为合法，并经过本集体经济组织的同意。同时，外地人一般不得对房屋进行大规模翻建或重建，若房屋自然坍塌，宅基地可能会被村集体收回。
因司法处置：
- 在司法拍卖等执行程序中，如果本集体成员的房屋及宅基地使用权被依法拍卖给外地人，并且经过了本集体经济组织的同意，同时办理了相关的变更登记手续，这种转让可能在一定程度上具备合法性。
- 然而，这种情况必须严格遵循司法程序和相关法律规定，且外地人通过司法处置获得的宅基地使用权同样存在限制，如在拆迁时可能获得不同的补偿标准。
三、买卖宅基地回迁房给外地人的法律风险
合同无效：
- 直接卖给外地人的宅基地买卖合同很可能被认定为无效合同。一旦合同无效，卖方需返还购房款，买方则需返还宅基地及地上房屋，这将给双方带来严重的经济损失和法律纠纷。
无法办理产权登记：
- 外地人购买宅基地回迁房后，由于不符合法律规定，无法办理合法的产权登记手续。因此，其对房屋和宅基地的权益无法得到法律的有效保障。在面临拆迁、征收等情况时，可能无法获得相应的补偿。
四、建议与总结
遵守法律法规：
- 鉴于宅基地流转的严格法律限制，建议有意进行宅基地转让的双方务必遵守相关法律法规，确保转让行为的合法性。不要试图通过非法途径或规避法律的方式来实现宅基地的转让。
咨询专业意见：
- 在进行宅基地转让前，建议咨询专业律师或相关机构，了解具体的法律要求和程序。这有助于避免法律纠纷和权益受损，确保转让行为的顺利进行。
考虑其他合法方式：
- 如果外地人确实需要农村房屋或宅基地使用权，可以考虑通过租赁、合作开发等合法方式来实现。这些方式在符合法律规定的前提下，可以满足外地人的需求，同时避免法律风险。
综上所述，宅基地回迁房卖给外地人通常是不合法的，且存在诸多法律风险。如有任何疑问或需要具体解决方案，可以直接向我咨询，我会根据你的具体情况提供详细的法律建议。