农村房子卖给外地人，通常买卖合同是无效的。这是因为农村房屋及宅基地的转让具有严格的限制条件，主要基于集体经济组织的成员属性和法律法规的强制性规定。下面我详细解释一下：

1. 法律限制：

   • 根据我国《土地管理法》等相关法律法规，农村宅基地的所有权归农村集体所有，村民仅享有使用权。
   • 宅基地使用权的转让通常仅限于本集体经济组织内部成员之间，旨在保障本集体经济组织成员的居住权益和维护农村土地管理秩序。
   • 外村人不属于本集体经济组织成员，因此正常的宅基地买卖行为是不被法律认可的。

2. 特殊情形：

   • 尽管一般情况下农村宅基地不能卖给外村人，但存在某些特殊情形可能使得转让在一定程度上具备合法性，如“地随房走”且经集体同意，或因司法处置等。
   • 这些特殊情形需要严格遵循相关法律程序和规定，并且经过本集体经济组织的同意及办理相关手续。

3. 买卖风险：

   • 直接卖给外村人的宅基地买卖合同很可能被认定为无效合同。
   • 一旦合同无效，卖方需返还购房款，买方则需返还宅基地及地上房屋，这将给双方带来严重的经济损失和法律纠纷。
   • 外村人购买宅基地后，由于不符合法律规定，无法办理合法的产权登记手续，其权益无法得到法律的有效保障。

4. 建议：

   • 如有宅基地转让需求，应在本村集体经济组织内部进行，并符合相关条件和程序。
   • 对于任何涉及宅基地的法律问题或疑问，建议直接向我咨询，以获取准确的法律意见和帮助。

综上所述，农村房子卖给外地人通常是不合法的，因为违反了我国土地管理法律、法规的相关规定。在涉及宅基地转让时，应严格遵守法律法规，确保交易的合法性和有效性。