在购房合同中，定金和违约金确实通常只能选择其中一个来主张，不能同时并用。这一规定主要基于《中华人民共和国民法典》第五百八十八条的明确规定，以下是对此问题的详细分析：
一、法律规定与原则
根据《民法典》第五百八十八条：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。定金不足以弥补一方违约造成的损失的，对方可以请求赔偿超过定金数额的损失。”这一规定体现了合同法的意思自治原则，允许当事人在法律框架内自主选择救济方式，但同时避免了非违约方因对方违约而获得过度的补偿，确保违约责任的承担既合理又公平。
二、定金与违约金的性质与区别
定金：
- 定金是在合同履行前交付的一种担保方式，旨在确保合同的履行。
- 定金罚则具有惩罚性，即给付定金的一方不履行债务或履行不符合约定，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行或履行不符合约定，应双倍返还定金。
违约金：
- 违约金是当事人预先约定的，一方违约时应向对方支付的一定数额的金钱。
- 违约金同样具有惩罚性，用于制裁违约行为并承担民事责任。
- 违约金的数额通常由双方在合同中明确约定，但过分高于或低于实际损失的，可以请求人民法院或仲裁机构调整。
三、选择权的行使与具体情形
选择定金条款：
- 当一方违约时，如果交付定金的一方违约，则其无权要求返还定金；如果收受定金的一方违约，则应双倍返还定金。
- 例如，在购房合同中，买方支付了定金，若买方违约，则定金不予返还；若卖方违约，则需双倍返还定金给买方。
选择违约金条款：
- 当一方违约时，另一方可以要求违约方按照合同中约定的违约金数额进行支付。
- 例如，双方约定违约金为购房款的10%，一旦违约，即可要求支付该金额作为违约金。
特殊情况：
- 如果定金不足以弥补因违约造成的损失，非违约方在适用定金条款后，还可以请求违约方赔偿超过定金数额的损失部分。
- 例如，损失为购房款的20%，而定金仅为购房款的5%，适用定金条款后，买方还可要求卖方赔偿剩余的15%作为损失。
四、实际操作建议
- 明确合同约定：在签订购房合同时，应明确约定定金和违约金的适用条件、计算方式等关键条款。这样可以在发生违约时，为双方提供明确的法律依据和争议解决途径。
- 综合考虑选择：在选择适用定金还是违约金时，应综合考虑合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素。如果定金能够充分弥补因违约造成的损失，那么选择定金可能更为合适；如果定金不足以弥补损失，或者违约方存在严重过错，那么选择违约金可能更能体现对违约行为的惩罚和对守约方的保护。
总结来说，在购房合同中，定金和违约金条款的选择应基于法律规定和合同约定，以及实际损失情况来综合考虑。一旦发生违约情况，应及时依法行使选择权，维护自身合法权益。如有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请随时向我咨询。