结论：租户赖着不走，起诉合同是否有效需视具体情况而定，但通常合同本身的有效性并不直接因租户赖着不走而受影响。不过，若租户的行为构成违约，房东有权依据合同及相关法律规定采取措施。

详细分析：

1. 合同有效性的基本判断：

   • 合同的有效性主要取决于其是否满足法律规定的合同成立要件，如双方意思表示真实、内容合法、不违反公序良俗等。租户赖着不走这一行为，本身并不直接导致合同无效。除非合同中存在导致合同无效的特定条款（如欺诈、胁迫等），或者合同内容本身违法，否则合同在形式上仍然是有效的。

2. 租户赖着不走可能构成的违约：

   • 如果租赁合同中明确规定了租期、租金支付方式、违约责任等条款，租户赖着不走很可能构成对合同条款的违反，即违约。在这种情况下，房东有权依据合同约定要求租户承担违约责任，包括但不限于支付违约金、赔偿损失等。

3. 房东可采取的法律措施：

   • 协商与调解：首先，房东可以尝试与租户进行协商，寻求双方都能接受的解决方案。如果协商无果，可以考虑通过第三方调解机构进行调解。
   • 起诉要求解除合同并腾房：如果租户拒绝搬离且协商、调解均无果，房东可以向法院提起诉讼，要求解除租赁合同并判令租户腾房。在诉讼过程中，房东需要提供充分的证据证明租户存在违约行为，且合同解除的条件已经成就。
   • 申请强制执行：如果法院判决租户腾房但租户仍拒不执行，房东可以向法院申请强制执行，由法院依法采取强制措施将租户迁出。

4. 特殊情况下的合同效力：

   • 如果租户赖着不走是因为房东存在违约行为（如未提供符合约定的居住条件、未按时维修房屋等），且这种违约行为严重影响了租户的正常居住和使用，租户可能有权要求解除合同或减少租金等。在这种情况下，合同的效力可能会受到一定影响，但具体需根据合同条款和法律规定来判断。

建议：

• 对于房东而言，在签订租赁合同时应明确约定租期、租金支付方式、违约责任等条款，以便在租户赖着不走时能够有据可依。
• 在租户赖着不走时，房东应首先尝试通过协商和调解解决问题，以减少不必要的法律纠纷和成本。
• 如果协商和调解无果，房东应及时向法院提起诉讼并申请强制执行，以维护自己的合法权益。

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