在建设工程优先权与抵押权并存的情况下，房屋以物抵债给施工人需分情况处理，核心在于确定权利顺位并依法实现优先受偿权。具体分析如下：

1. 权利顺位确定：建设工程优先权通常优先于抵押权

根据《民法典》第807条及司法解释，建设工程价款优先受偿权优先于抵押权和其他债权，但需满足以下条件：

• 主体资格：仅限与发包人订立建设工程施工合同的承包人（如总承包人、分包人，但实际施工人需通过诉讼确认权利）；
• 期限限制：自建设工程竣工之日或合同约定的竣工之日起18个月内行使；
• 范围限定：仅限于工程价款中的人工费、材料费等实际支出，不包括逾期利息、违约金等。

若施工人符合上述条件，其优先权优先于抵押权人，可直接主张以房屋折价或拍卖价款优先受偿。

2. 以物抵债的实现路径

（1）协商抵债

• 步骤：施工人与发包人、抵押权人协商一致，签订以物抵债协议，将房屋所有权转移至施工人名下，用于抵偿工程款。
• 注意：
  • 需抵押权人书面同意，否则可能因损害抵押权人利益被撤销；
  • 协议应明确房屋价值、工程款抵扣金额及剩余债务处理方式；
  • 及时办理房屋过户登记，避免抵押权人主张优先受偿。

（2）诉讼或仲裁后抵债

• 步骤：
  1. 施工人向法院起诉或申请仲裁，确认建设工程优先权及债权金额；
  2. 法院判决或仲裁裁决生效后，申请强制执行；
  3. 执行程序中，法院可依法拍卖房屋，施工人以优先权参与分配，或与发包人、抵押权人协商以房屋折价抵债。
• 注意：
  • 执行阶段需通知抵押权人参与分配，其债权在优先权受偿后按比例清偿；
  • 若房屋价值不足以清偿全部债务，施工人可就剩余部分主张普通债权。

（3）破产程序中的抵债

若发包人进入破产程序：

• 施工人需在破产债权申报期内申报建设工程优先权；
• 管理人审查确认后，施工人可就房屋变价款优先受偿；
• 若房屋已设定抵押，抵押权人优先于普通债权人，但建设工程优先权仍优先于抵押权（除非抵押权已登记且早于工程竣工日期）。

3. 关键风险提示

• 权利过期风险：优先权行使期限为18个月，逾期丧失优先性；
• 抵押权对抗风险：若抵押权登记早于工程竣工日期，可能影响优先权实现；
• 实际施工人权利限制：未签订施工合同的实际施工人需通过诉讼确认权利，且优先权范围可能受限；
• 房屋权属瑕疵：需核查房屋是否被查封、是否存在其他共有权人等，避免抵债协议无效。

建议：施工人应尽早通过法律程序确认优先权，并在协商或执行阶段与抵押权人充分沟通，必要时申请法院协调分配方案。如有具体案件细节，可直接向我咨询，我将结合证据材料提供进一步分析。