结论：在无房产证且房贷未还清的情况下，要编写按份额划分协议，需特别注意协议的合法性、有效性以及可能涉及的法律风险。以下是从多个角度给出的详细分析和建议。

一、协议合法性基础

1. 法律依据：

   • 根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，民事主体可以依法设立、变更、终止民事权利义务关系。因此，在房产份额划分上，只要协议内容不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，就是合法的。
   • 但需注意，由于房产证尚未取得，房产的物权尚未完全确立，这可能影响协议的直接执行力。不过，这并不妨碍协议在双方之间的内部效力。

2. 协议内容：

   • 协议应明确双方对房产的份额划分，包括各自所占的比例、权利与义务等。
   • 协议中应注明房贷的偿还责任，明确各自应承担的房贷份额及偿还方式。
   • 协议应包含对未来房产证办理、房产处置等事项的约定，以避免未来可能出现的纠纷。

二、协议有效性保障

1. 双方真实意思表示：

   • 协议必须是双方真实意思的表示，不存在欺诈、胁迫等情形。
   • 双方应在协议上签字或盖章，以确认协议的真实性和有效性。

2. 见证或公证：

   • 为增强协议的证明力，可以考虑邀请第三方见证或进行公证。
   • 公证机构可以对协议的真实性、合法性进行审查，并出具公证书，为协议的履行提供法律保障。

三、可能涉及的法律风险及应对

1. 房产证办理风险：

   • 由于房产证尚未取得，可能存在办理延迟或无法办理的风险。
   • 应对：在协议中约定房产证办理的时间节点和违约责任，以督促双方积极履行义务。

2. 房贷偿还风险：

   • 若一方未按约定偿还房贷，可能导致银行追偿、影响个人信用等后果。
   • 应对：在协议中明确房贷的偿还责任和违约责任，确保双方都能按时履行还款义务。

3. 房产处置风险：

   • 在房贷未还清的情况下，房产的处置（如出售、抵押等）可能受到限制。
   • 应对：在协议中约定未来房产处置的条件和程序，确保双方在处置房产时能够协商一致并遵守相关法律法规。

四、协议示例（框架性）

以下是一个按份额划分协议的框架性示例，具体内容需根据实际情况调整：

房产份额划分协议

甲方（姓名/名称）：________________
乙方（姓名/名称）：________________

鉴于双方共同购买位于________________的房产（以下简称“该房产”），现就该房产的份额划分达成如下协议：

## 一、份额划分

1. 甲方占有该房产的____%份额。
2. 乙方占有该房产的____%份额。

## 二、房贷偿还

1. 双方同意按照各自所占份额的比例共同偿还该房产的房贷。
2. 房贷偿还方式、时间等具体事项由双方另行协商确定，并作为本协议的附件。

## 三、房产证办理

1. 双方应积极配合办理该房产的房产证，确保房产证的顺利取得。
2. 若因一方原因导致房产证办理延迟或无法办理，该方应承担相应的违约责任。

## 四、房产处置

1. 未经双方协商一致，任何一方不得擅自处置该房产。
2. 未来若需出售、抵押等处置该房产，双方应按照各自所占份额的比例分享收益或承担风险。

## 五、违约责任

若任何一方违反本协议的约定，应承担相应的违约责任，并赔偿对方因此遭受的损失。

## 六、争议解决

因本协议引起的或与本协议有关的任何争议，双方应首先通过友好协商解决；协商不成的，任何一方均有权向有管辖权的人民法院提起诉讼。

## 七、其他

本协议自双方签字（或盖章）之日起生效，一式两份，甲乙双方各执一份。

甲方（签字/盖章）：________________
日期：________________

乙方（签字/盖章）：________________
日期：________________

五、建议

1. 咨询专业意见：在签订协议前，建议咨询专业律师或法律机构，以确保协议的合法性和有效性。
2. 详细审查条款：双方应仔细审查协议条款，确保各自的权利和义务得到明确和保障。
3. 保留相关证据：在协议履行过程中，双方应保留好相关证据（如还款记录、沟通记录等），以备不时之需。

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