在不动产交付使用备案前开具发票本身并不必然构成非法行为，但需结合具体情形判断合法性。以下从不同角度进行分析：

1. 发票开具的法定条件
   根据《中华人民共和国发票管理办法》第十九条，销售商品、提供服务或从事其他经营活动的单位和个人，在收取款项时应向付款方开具发票。因此，只要交易真实发生且符合纳税义务发生时间（如合同约定付款时间、实际收款时间等），即使不动产尚未完成交付使用备案，开具发票仍具有合法性。
   例外情形：若交易尚未实际发生（如仅签订意向书未履行合同），或存在虚开发票（如无真实交易、金额不实等），则属于违法行为。

2. 不动产交付备案与纳税义务的关系
   不动产交付使用备案是行政程序，而纳税义务的产生通常以经济实质为准（如合同履行、款项收付等）。例如：

   • 若开发商已实际交付房屋并收取房款，即使未完成备案，仍需按税法规定开具发票并申报纳税；
     
   • 若备案延迟是由于行政效率问题，不影响发票开具的合法性。
     但需注意：部分地方性法规可能对不动产交易流程有特殊规定（如“先税后证”），此时需以当地政策为准。

3. 潜在法律风险

   • 行政责任：若未按规定开具发票，税务机关可责令改正并处以罚款（《发票管理办法》第三十五条）；
     
   • 刑事责任：虚开发票情节严重的，可能构成《刑法》第二百零五条之一的虚开发票罪，最高可处七年有期徒刑。

建议：

1. 确保交易真实发生，避免虚开发票；
   
2. 核对当地税务政策，明确纳税义务发生时间；
   
3. 保留合同、付款凭证等证据，以备税务稽查。
   

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