当承租人未履行租赁合同时，作为房东或出租人，您可以采取一系列合理且合法的措施来维护自身权益。以下是我为您详细梳理的应对步骤和建议：

一、优先尝试沟通协商

1. 友好沟通：首先，尝试与承租人进行友好、开放的沟通，了解其不履行合同的具体原因。这有助于您更好地理解情况，并可能找到双方都能接受的解决方案。
2. 探讨解决方案：根据沟通结果，您可以与承租人共同探讨解决方案，如调整租金支付计划、延长租赁期限或修改其他合同条款。如果双方达成一致，建议签订书面补充协议以明确新的约定内容。

二、要求承租人承担违约责任

1. 继续履行：如果承租人的违约行为并未导致合同目的无法实现，且继续履行对出租人有实际意义，您可以要求承租人继续履行合同义务，如按时支付租金。
2. 采取补救措施：若承租人的履行不符合合同约定，您可以要求其采取补救措施，如恢复租赁物原状或修复损坏部分。
3. 赔偿损失：因承租人违约给您造成损失的，您有权要求其赔偿损失，这包括直接损失和间接损失（如预期收益）。
4. 支付违约金：如果合同中明确约定了违约金条款，您可以要求承租人按约定支付违约金，作为对违约行为的惩罚。

三、考虑解除合同

1. 法定解除：在承租人出现根本违约行为，如未经您同意转租、逾期支付租金经催告后仍不支付、擅自改变租赁物用途等情况下，您可以依法解除合同。
2. 约定解除：如果合同中明确约定了解除条件，如承租人累计逾期支付租金达到一定次数或金额时，您可以按约定解除合同。

四、采取法律途径

1. 申请仲裁：如果租赁合同中包含仲裁条款，您可以向约定的仲裁机构提交仲裁申请，按照仲裁程序进行审理，以高效、专业的方式解决争议。
2. 提起诉讼：如果未约定仲裁或仲裁不适用，您可以向房屋所在地的人民法院提起民事诉讼，请求法院判决承租人履行合同义务或赔偿损失。在准备诉讼时，请确保收集并保留好充分的证据，如聊天记录、转账记录、合同文本等。

五、注意事项与建议

1. 合法合规：在处理承租人违约问题时，请务必确保您的行为符合法律法规和合同约定，避免引发不必要的法律纠纷。
2. 寻求专业支持：如果您对法律程序或合同条款存在疑问，建议及时咨询专业律师，以确保您的权益得到充分保护。
3. 预防风险：为降低未来类似风险，建议在签订合同时明确双方的权利和义务，以及违约后的处理方式。这有助于从源头上加强风险管理，减少潜在的法律纠纷。

综上所述，当承租人未履行租赁合同时，您可以通过沟通协商、要求承担违约责任、考虑解除合同以及采取法律途径等多种方式来维护自身权益。同时，注重预防措施的落实也是非常重要的。希望这些建议能对您有所帮助。