核心结论：母亲去世后，农村的房子和土地转让给姨姨，需要分别处理房屋和土地的转让事宜，并签订合法有效的协议。以下从房屋和土地转让的合法性、协议内容要点、协议签订注意事项三个方面进行详细说明。

一、房屋和土地转让的合法性分析

1. 房屋转让：农村房屋属于个人合法财产，可以依法继承和转让。但需要注意的是，农村房屋的转让通常受限于集体经济组织成员身份，即受让方一般应为同一集体经济组织成员。如果姨姨不是同一集体经济组织成员，房屋转让可能会受到限制，甚至无法办理过户登记手续。
2. 土地转让：农村土地（如宅基地使用权、承包地经营权）的转让受到严格限制。宅基地使用权原则上只能在集体经济组织内部流转，且需符合“一户一宅”等政策要求。承包地经营权可以在承包期内依法流转，但需遵循法定程序和条件。如果姨姨不符合受让条件，土地转让可能无法实现。

二、协议内容要点

如果房屋和土地的转让符合法律规定，可以签订转让协议，协议内容应包括以下要点：

1. 双方信息：写明转让方（母亲的所有继承人，如父亲、子女等）和受让方（姨姨）的姓名、身份证号码、联系方式等基本信息。
2. 转让标的：明确转让的房屋和土地的具体位置、面积、四至界限、权属证书编号等信息。
3. 转让价格及支付方式：约定转让价格、支付时间、支付方式等。
4. 权利义务：
   • 转让方应保证对转让的房屋和土地拥有合法处分权，无任何权属纠纷或抵押、查封等限制转让的情形。
   • 受让方应按照约定支付转让款，并承担后续的相关费用（如过户费用、税费等）。
5. 过户登记：约定双方配合办理房屋和土地过户登记手续的时间、方式和责任。
6. 违约责任：明确如果一方违约，应承担的违约责任，如支付违约金、赔偿损失等。
7. 争议解决：约定如果发生争议，双方应协商解决；协商不成的，可以提交仲裁机构仲裁或向人民法院起诉。
8. 其他条款：根据实际情况，可以约定其他相关条款，如房屋交付时间、土地现状等。

三、协议签订注意事项

1. 合法性审查：在签订协议前，应确保房屋和土地的转让符合法律规定，避免因违法转让导致协议无效。
2. 权属证书：转让方应提供房屋和土地的权属证书（如房产证、宅基地使用证、承包地经营权证等），以证明其对转让标的拥有合法处分权。
3. 公证或见证：为了增强协议的效力，可以考虑对协议进行公证或邀请第三方见证。
4. 集体经济组织同意：如果转让涉及宅基地使用权或承包地经营权，可能需要取得集体经济组织的同意或备案。

示例协议框架（仅供参考）

房屋和土地转让协议

甲方（转让方）：[甲方姓名]，身份证号码：[甲方身份证号]，联系方式：[甲方联系方式]
乙方（受让方）：[乙方姓名（姨姨）]，身份证号码：[乙方身份证号]，联系方式：[乙方联系方式]

鉴于甲方母亲去世后，遗留有农村房屋一套和土地[具体面积和位置]，甲方作为合法继承人，愿意将上述房屋和土地转让给乙方，乙方愿意受让。双方经协商一致，达成如下协议：

1. 转让标的：甲方将位于[具体地址]的房屋一套（房产证编号：[房产证号]）和土地[具体面积和位置]（宅基地使用证编号：[宅基地证号]/承包地经营权证编号：[承包地证号]）转让给乙方。
   
2. 转让价格：双方约定转让价格为人民币[具体金额]元，乙方应于本协议签订之日起[具体天数]日内支付给甲方。
   
3. 权利义务：甲方保证对转让的房屋和土地拥有合法处分权，无任何权属纠纷或抵押、查封等限制转让的情形；乙方应按照约定支付转让款，并承担后续的相关费用。
   
4. 过户登记：双方应于本协议签订之日起[具体天数]日内，共同到相关部门办理房屋和土地过户登记手续。
   
5. 违约责任：如果一方违约，应向对方支付违约金人民币[具体金额]元，并赔偿对方因此遭受的损失。
   
6. 争议解决：如果发生争议，双方应协商解决；协商不成的，可以提交[具体仲裁机构]仲裁或向[具体法院]人民法院起诉。
   
7. 其他条款：[其他需要约定的内容]。
   

甲方（签字）：[甲方签字]
乙方（签字）：[乙方签字]
签订日期：[具体日期]

建议：由于房屋和土地转让涉及复杂的法律问题，建议在签订协议前咨询专业律师，确保协议的合法性和有效性。如果有任何疑问，可以直接向我咨询。