核心结论：针对您姥爷去世后宅基地未过户、外孙出钱盖房的情况，协议需明确宅基地使用权归属、建房出资及产权分配、各方权利义务、违约责任等内容。以下是一份协议框架及要点说明，供您参考。

协议框架及要点说明

1. 协议主体

   • 协议应由宅基地使用权人（即您母亲，若姥爷去世后未完成过户，需明确母亲作为继承人的身份及权利）与外孙（建房出资人）作为主要签订方。
   • 若涉及其他继承人（如您母亲的兄弟姐妹等），且他们对宅基地或建房事宜有相关权益或意见，建议也作为协议方或至少在协议中明确其知晓并同意协议内容，以避免后续纠纷。

2. 宅基地使用权归属声明

   • 明确宅基地的原始情况，包括姥爷去世后宅基地的继承情况，说明母亲作为继承人对宅基地享有使用权（若已完成部分继承手续，应注明；若未完成，应说明后续办理过户的承诺及时间节点）。
   • 例如：“甲方（母亲）作为被继承人（姥爷）的合法继承人，对位于[宅基地具体地址]的宅基地享有使用权。因[具体原因，如手续繁琐等]尚未完成过户登记，但甲方承诺在[具体时间]前办理完毕相关过户手续。”

3. 建房出资及产权分配

   • 详细说明外孙的出资情况，包括出资方式（现金、转账等）、出资金额、出资时间等。
   • 明确建房后房屋的产权分配方式。可以约定房屋归母亲和外孙共同所有，并明确各自的产权比例（如按出资比例或其他约定比例）；也可以约定房屋在一定期限内归外孙使用，之后归母亲所有；或者根据双方协商的其他合理方式进行分配。
   • 例如：“乙方（外孙）为建造位于上述宅基地上的房屋，共计出资人民币[X]元，出资方式为[具体方式]，出资时间为[具体时间]。建成的房屋归甲、乙双方共同所有，其中甲方享有[X]%的产权，乙方享有[X]%的产权。”

4. 各方权利义务

   • 母亲的权利义务：母亲有权按照协议约定享有房屋的产权或使用权；有义务协助外孙办理建房的相关手续（如规划许可、施工许可等）；在宅基地过户手续办理过程中，应积极配合提供相关材料。
   • 外孙的权利义务：外孙有权按照协议约定享有房屋的产权或使用权；有义务按照约定的出资方式和金额及时出资建房；负责房屋的建设施工，确保工程质量符合相关标准。

5. 房屋使用及维护

   • 约定房屋建成后的使用方式，如自住、出租等。若出租，应明确租金收益的分配方式。
   • 规定房屋的维护责任，包括日常维修、大修等费用的承担方。
   • 例如：“房屋建成后，由甲、乙双方共同居住使用。若将房屋出租，租金收益按照甲、乙双方的产权比例进行分配。房屋的日常维修费用由使用方承担，大修费用按照甲、乙双方的产权比例共同承担。”

6. 违约责任

   • 明确各方违反协议约定应承担的违约责任，如未按时出资、未履行协助义务、擅自处分房屋等行为的违约责任。
   • 违约责任可以包括支付违约金、赔偿损失等。违约金的数额应根据可能造成的损失合理确定。
   • 例如：“若乙方未按照约定时间出资，每逾期一日，应按照未出资金额的[X]%向甲方支付违约金；逾期超过[X]日的，甲方有权解除本协议，并要求乙方赔偿因此造成的损失。”

7. 协议变更与解除

   • 约定协议变更和解除的条件及程序。例如，经双方协商一致可以变更或解除协议；一方严重违约，另一方有权解除协议等。

8. 争议解决方式

   • 明确双方在履行协议过程中发生争议的解决方式，如协商、调解、仲裁或诉讼等。建议优先选择协商或调解，若协商调解不成，再通过仲裁或诉讼解决。
   • 例如：“本协议在履行过程中如发生争议，双方应首先友好协商解决；协商不成的，任何一方均有权向有管辖权的人民法院提起诉讼。”

注意事项

• 协议内容应符合法律法规的规定，尤其是关于宅基地使用权的相关规定。宅基地使用权具有一定的身份属性，非集体经济组织成员一般不能取得宅基地使用权，但外孙出资建房后可以通过协议约定房屋的产权分配等方式保障自己的权益。
• 协议签订前，建议双方对协议内容进行充分沟通和协商，确保双方对协议条款的理解一致。
• 协议签订后，双方应按照协议约定履行各自的义务，如有变更或补充，应及时签订书面协议。

如果您在拟定协议过程中还有其他疑问或需要进一步的帮助，欢迎随时向我咨询。