结论：租用商业厂房用于工业项目是否合法，需根据厂房的土地性质、租赁合同条款、是否办理相关审批手续以及是否遵守相关法律法规等多个因素综合判断。若满足所有法定条件和程序，则合法；反之，则不合法。

详细分析：

1. 土地性质与使用权

   • 商业厂房通常位于商业用地上，而工业项目一般要求土地性质为工业用地。若租用的厂房土地性质并非工业用地，擅自改变土地用途进行工业生产是违法的。因此，首先需确认厂房的土地性质是否符合工业项目的要求。
   • 即便土地性质符合，也需确保已取得合法的土地使用权，通常通过与土地所有权人或合法使用权人签订租赁合同来实现。合同应明确允许承租人在该厂房内进行工业生产活动，并详细规定双方的权利义务。

2. 租赁合同条款

   • 租赁合同是双方权利义务的法律依据。合同中应明确允许承租人在厂房内进行工业项目，并详细规定相关权利和义务，如租金支付方式、租赁期限、厂房使用范围等。合同内容应清晰无歧义，以避免后续法律纠纷。

3. 建设审批手续

   • 若工业项目涉及对厂房的改造或扩建，必须按照相关规定办理建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证等审批文件。这些证件是确保建设项目符合当地城市规划和土地使用规划的重要证明。
   • 同时，工业项目还需通过环保、消防等相关部门的专项审批，确保项目符合环保要求和公共安全标准。

4. 法律法规遵守

   • 在整个工业项目运营过程中，必须严格遵守土地管理法、城乡规划法、建筑法、环境保护法等相关法律法规和规章制度。任何违法行为都可能导致严重的法律后果，包括但不限于责令停止生产、限期改正、罚款、拆除违法建筑等。

不合法情形分析：

• 若租用的厂房土地性质不符，如为商业用地而非工业用地，擅自改变土地用途进行工业生产是违法的。
• 若未签订合法有效的租赁合同或合同存在瑕疵、无效等情况，租赁关系不受法律保护，工业项目也缺乏合法依据。
• 若未取得必要的建设审批手续或专项审批就开工建设或进行生产活动，属于违法建设或生产行为。

建议：

• 在租用商业厂房进行工业项目前，务必对厂房的土地性质、租赁合同、审批手续等进行全面审查和指导，确保所有条件均符合法律法规要求。
• 若对相关法律法规不熟悉或存在疑问，建议直接向我咨询，我将根据您的具体情况提供专业的法律意见和帮助。

总之，租用商业厂房用于工业项目是否合法，需根据多个因素综合判断。为确保合法性和避免法律风险，建议在实际操作前进行充分的法律审查和咨询。