在房产违约的情况下，定金法则和违约金法则的适用并非固定选择，而是取决于合同中的具体约定以及违约的具体情形。以下是对此问题的详细分析：
一、定金法则的适用
定金法则，即定金罚则，是指给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。这一规则主要依据《中华人民共和国民法典》的相关规定，旨在保障合同的履行，维护交易秩序和当事人的合法权益。
在房产纠纷中，定金法则的适用情形主要包括：
购房者违约：若购房者在支付定金后，无正当理由拒绝签订正式购房合同或未按照约定时间支付房款等，构成违约行为。此时，售房者有权根据定金罚则，不予退还购房者已支付的定金。
售房者违约：若售房者在收取定金后，擅自将房屋出售给第三方或未能按照合同约定交付房屋等，同样构成违约行为。在此情况下，购房者有权要求售房者双倍返还定金。
不可抗力或意外事件导致违约：如因不可抗力（如自然灾害、政府政策调整等）或意外事件导致合同无法履行，双方均不承担违约责任，定金应予以退还。但需注意，主张不可抗力或意外事件的一方需承担举证责任。
二、违约金法则的适用
违约金法则，则是指合同当事人在合同中约定一方违约时，应向对方支付一定数额的违约金。违约金的数额和支付方式通常由双方在合同中明确约定。
在房产纠纷中，违约金法则的适用情形主要包括：
合同中有明确约定：如果双方在购房合同中明确约定了违约金条款，并且该条款不违反法律、行政法规的强制性规定，那么在一方违约时，另一方有权按照合同约定要求支付违约金。
违约行为造成实际损失：如果违约行为给对方造成了实际损失，并且损失数额难以确定或难以通过其他方式得到补偿，那么违约金可以作为赔偿损失的一种方式。但需注意，违约金的数额应当合理，不得过分高于或低于实际损失。
三、定金法则与违约金法则的选择
合同约定优先：如果合同中同时约定了定金和违约金，并且双方对违约责任的承担方式没有特别约定，那么在一方违约时，另一方可以选择适用定金法则或违约金法则，但通常不能同时主张两者。此时，应根据合同的具体约定以及违约的具体情形来选择适用哪种法则。
考虑实际损失：在选择适用定金法则还是违约金法则时，还应考虑违约行为给对方造成的实际损失。如果定金数额足以弥补实际损失，那么可能无需再主张违约金；反之，如果定金数额不足以弥补实际损失，那么可以考虑主张违约金以弥补差额。
法律限制：根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，定金的数额不得超过主合同标的额的20%。如果定金数额超过这一限制，那么超过部分可能不被法律认可。同时，违约金的数额也应合理，不得过分高于或低于实际损失。
建议：在签订购房合同时，双方应明确约定定金和违约金的性质、数额以及违约责任的承担方式。这样，在一方违约时，另一方可以根据合同约定和法律规定来选择适用定金法则或违约金法则，以维护自己的合法权益。如果遇到复杂的房产纠纷问题，可以直接向我咨询，我会根据你的具体情况提供专业的法律建议。