在房屋买卖合同中，定金和违约金是两种不同的法律概念，它们各自具有独特的性质、功能及适用情形。以下是对这两者的详细区分：
一、定义与性质
定金：
- 定金是在合同订立或在履行之前支付的一定数额的金钱，作为担保合同履行的方式。
- 它具有从属性、实践性和预先给付性。从属性意味着定金依附于主合同而存在；实践性要求定金必须实际交付；预先给付性则指定金在合同履行前即已支付。
违约金：
- 违约金是双方当事人在合同中约定的，一方违约时应向另一方支付的金钱或其他财物。
- 违约金主要体现补偿性，旨在弥补守约方因违约行为所遭受的损失，并可能包含一定的惩罚性成分。
二、功能与目的
定金：
- 定金的主要功能是确保合同的履行，通过预先支付一定金额来增强双方的履约意愿。
- 其目的在于，当违约发生时，为守约方提供一定的经济赔偿，并起到警示作用，以预防违约行为的发生。
违约金：
- 违约金的功能是明确违约后的责任承担方式，为双方提供明确的预期。
- 其目的在于补偿守约方因违约行为所遭受的实际损失，并通过可能的惩罚性成分来遏制违约行为。
三、适用情形与法律后果
定金：
- 定金通常适用于需要预先支付部分款项以确保合同履行的场合。
- 若给付定金的一方不履行债务，则无权要求返还定金；若收受定金的一方不履行债务，则应当双倍返还定金。
违约金：
- 违约金广泛适用于各种违约情形，无论违约方是迟延履行还是其他形式的违约。
- 违约方需按照合同约定向守约方支付违约金。若约定的违约金低于造成的损失，人民法院或仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；若约定的违约金过分高于造成的损失，人民法院或仲裁机构也可以根据当事人的请求予以适当减少。
四、数额限制与调整规则
定金：
- 定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。
- 超过部分不产生定金的效力，即不能享受定金罚则的保护。
违约金：
- 法律对违约金的数额没有明确的限制性规定，通常由当事人在合同中自由约定。
- 若违约金过高或过低，当事人可以请求法院或仲裁机构进行调整，以确保违约金的合理性。
五、能否并用问题
- 在房屋买卖合同中，定金和违约金一般不能并用。根据《民法典》的相关规定，当事人既约定违约金又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。这意味着守约方只能在定金和违约金之间选择一种方式来追究违约方的责任。
综上所述，定金和违约金在房屋买卖合同中具有不同的定义、性质、功能、适用情形及法律后果。当事人在签订合同时应明确约定并理解这两者的区别，以便在发生违约时能够正确选择适用方式并维护自身合法权益。