物业公司通常不能直接起诉租户支付物业费，但存在例外情况。以下是对这一问题的详细分析：

1. 合同相对性原则：

   • 物业服务合同是物业服务企业与业主（或物业使用人）之间设立、变更、终止物业服务权利义务关系的协议。根据合同相对性原则，合同的权利义务主要约束合同双方，即物业服务企业和业主（或物业使用人）。
   • 在未与租户签订物业服务合同的情况下，物业公司通常不能直接依据合同起诉租户支付物业费，因为租户并非合同的一方。

2. 事实服务关系与法定责任：

   • 尽管未签订书面合同，但如果物业公司已经提供了物业服务，且租户作为物业的实际使用人接受了该服务，那么双方之间可能形成了事实上的物业服务合同关系。然而，这种事实关系的认定需要具体证据支持，且并不直接等同于书面合同中的权利义务关系。
   • 根据相关法律法规，物业公司有义务提供物业服务，业主（或物业使用人）有义务支付物业费。但这里的“业主（或物业使用人）”在未明确约定的情况下，通常指的是物业的产权人或合法使用人，而非仅指租户。

3. 例外情况：

   • 租赁合同约定：如果租赁合同中明确约定了租户需承担物业费，且该约定不违反法律法规的强制性规定，那么物业公司可以基于租赁合同的约定，通过房东（业主）向租户主张物业费。但这种情况下，物业公司通常是间接主张，即先要求房东支付，再由房东依据租赁合同向租户追偿。不过，在特定情况下，如房东明确授权或物业公司直接与租户形成事实服务关系且租户明知应支付物业费时，物业公司也可能直接起诉租户。
   • 租户实际享受服务且未支付：如果租户作为物业的实际使用人，享受了物业公司提供的服务却未支付任何费用，且这种不付费的行为给物业公司造成了损失，物业公司可以基于公平原则和不当得利原理，向租户主张补偿其已提供的服务费用。但这种情况下，物业公司需要提供充分证据证明租户实际享受了服务且未支付费用。

4. 法律建议：

   • 对于物业公司而言，为了避免纠纷和明确权利义务，最好与租户签订书面的物业服务合同或补充协议，明确约定物业费的承担方和支付方式。
   • 对于租户而言，在签订租赁合同时，应仔细阅读合同条款，了解物业费的承担情况，并保留好相关证据以备不时之需。
   • 如果发生物业费纠纷，双方应首先尝试协商解决；协商无果的，可以寻求法律途径解决，但需确保有充分证据支持自己的主张。

总结来说，物业公司通常不能直接起诉租户支付物业费，但在租赁合同有明确约定或租户实际享受服务且未支付费用等例外情况下，物业公司可能通过特定途径向租户主张物业费。如有具体纠纷或需要进一步法律帮助，请直接向我咨询。