结论前置：一般情况下，物业费租户不交，不能直接起诉业主，但存在特殊情况可以起诉业主。以下为你详细分析：
一般情况下不能起诉业主
从合同相对性原则来看，物业费是基于物业服务合同产生的费用。通常在租赁关系中，如果租户与物业公司直接签订了物业服务合同，那么租户就是物业服务合同的直接当事人，有义务按照合同约定支付物业费。此时，物业公司应当向租户主张物业费，而不能直接起诉业主。
例如，小张将自己的房屋出租给小李，小李入住后与物业公司签订了物业服务合同，约定由小李支付物业费。后来小李拖欠物业费，物业公司只能依据与小李签订的合同，向小李追讨物业费，而不能起诉业主小张。
特殊情况可以起诉业主
- 业主与租户有明确约定：如果业主和租户在租赁合同中明确约定，物业费由业主承担，那么当租户不交物业费时，物业公司可以依据租赁合同中的相关约定，要求业主支付物业费。在这种情况下，业主和租户之间的约定对双方具有约束力，业主有义务按照约定履行支付物业费的义务。
- 例如，业主小王和租户小赵在租赁合同中约定，房屋的物业费由小王承担。后来小赵未支付物业费，物业公司可以依据该租赁合同，要求小王支付物业费。如果小王拒绝支付，物业公司可以起诉小王。
- 业主对租户不交物业费存在过错：如果业主存在过错，导致租户不交物业费，物业公司也可以起诉业主。比如，业主提供的房屋存在质量问题，影响租户的正常居住和使用，租户因此拒绝支付物业费。在这种情况下，业主应当承担相应的责任，物业公司可以要求业主支付物业费。
- 例如，业主小陈出租的房屋存在严重的漏水问题，导致租户小孙的家具被泡坏，小孙以此为由拒绝支付物业费。物业公司可以认为业主小陈对租户不交物业费存在过错，从而起诉小陈要求支付物业费。
法律建议
- 物业公司：在遇到租户不交物业费的情况时，物业公司应当先查看物业服务合同以及业主和租户之间的租赁合同，明确物业费的支付主体和责任承担方式。如果无法确定责任主体，可以通过与业主和租户协商的方式解决纠纷。如果协商不成，可以考虑通过法律途径解决，但要注意收集相关证据，如物业服务合同、租赁合同、催缴通知等。
- 业主：在将房屋出租时，应当在租赁合同中明确约定物业费的承担方式，避免日后产生纠纷。如果租户不交物业费，业主应当及时与租户沟通，了解原因，并协助物业公司解决问题。如果租户拒不支付物业费，业主可以根据租赁合同的约定，采取相应的措施，如扣除租金、解除租赁合同等。
- 租户：租户应当按照物业服务合同的约定，及时支付物业费。如果对物业费有异议，应当及时与物业公司沟通，协商解决。如果认为业主存在过错导致自己无法正常使用房屋，可以要求业主承担相应的责任，但不能以此为由拒绝支付物业费。
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