结论：业主（房东）是否可以直接起诉租客不交物业费，需根据租赁合同的具体约定以及相关法律法规来判断。以下分情况详细说明：

一、租赁合同中明确约定由租客缴纳物业费

1. 租客违约：若租赁合同中明确约定租赁期间的物业费由租客承担，而租客未按时支付，则构成违约行为。此时，物业有权向租客追讨物业费，甚至提起诉讼。同时，房东在向物业管理公司承担缴费责任后（因为从物业的角度，房东通常是缴费主体），也有权依据租赁合同的约定向租客进行追偿。

2. 房东的追偿权：房东在追偿时，应准备租赁合同、物业费缴纳凭证、催缴记录等相关证据，向有管辖权的人民法院提起诉讼，要求租客支付所欠物业费及可能产生的违约金等损失。

二、租赁合同中未约定或约定由房东缴纳物业费

1. 物业追讨对象：若租赁合同未明确物业费缴纳方，或明确约定由房东承担，则物业将直接向房东追讨物业费。此时，租客不直接承担法律责任，但房东可能因租客的行为而间接受损。

2. 房东与租客的协商：在这种情况下，房东需与租客协商解决物业费问题。例如，房东可以与租客沟通，要求租客分担部分或全部物业费，或者通过调整租金等方式来弥补损失。若协商无果，房东虽不能直接起诉租客要求支付物业费，但可基于公平原则和不当得利原理，在提供充分证据的情况下，向租客主张补偿其已支付的物业费。

三、实际操作中的建议

1. 友好协商：在出现物业费拖欠情况时，各方应首先尝试通过友好协商解决问题。房东可与租客就物业费的缴纳方式和期限进行协商，达成共识，以避免不必要的法律纠纷。

2. 证据收集：若协商无果，房东在提起诉讼或主张补偿前，应收集相关证据以支持自己的主张。这些证据包括但不限于租赁合同、物业费账单、催缴通知、与租客的沟通记录等。

3. 法律途径：在协商不成且证据充分的情况下，房东可选择通过法律途径维护自身权益。根据具体情况和合同条款，确定合适的起诉对象或主张补偿的方式，并依法向法院提起诉讼或申请仲裁。

举例说明：假设房东与租客签订的租赁合同中明确约定物业费由租客承担，但租客长期拖欠物业费。此时，物业向房东追讨物业费，房东在缴纳后，可以依据租赁合同向租客提起诉讼，要求租客支付所欠物业费及违约金。若租赁合同中未约定物业费承担方，则物业直接向房东追讨，房东需与租客协商解决或通过其他方式弥补损失。

法律背景：根据《物业管理条例》第七条，业主作为物业服务合同的主体，有义务按时交纳物业服务费用。但在租赁关系中，若租赁合同对物业费承担者作出特别约定，则应遵循合同约定。因此，在处理物业费纠纷时，应综合考虑租赁合同的具体约定以及相关法律法规的规定。

后续行动建议：若您作为房东遇到租客不交物业费的情况，建议首先查看租赁合同中的相关约定，并与租客进行友好协商。若协商无果，可收集相关证据并咨询我，以便根据具体情况制定合适的解决方案。