核心前提：租客租期3年已满正常退租，涉及房屋损耗费处理问题。

1. 合同有明确约定损耗费处理方式
   若租赁合同中已明确约定退租时损耗费的承担规则（如自然损耗范围、维修责任划分、折旧计算方式等），房东应严格按照合同条款执行。例如：

   • 合同约定“自然损耗由房东承担，人为损坏由租客赔偿”，则房东需区分损耗性质，仅对租客人为损坏部分主张赔偿；
     
   • 合同约定“退租时按房屋原值的X%收取折旧费”，则房东可按约定比例收取，但需注意该条款不得违反法律强制性规定（如显失公平）。
     法律依据：《民法典》第710条：“承租人按照约定的方法或者根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担赔偿责任。”

2. 合同未约定或约定不明
   若合同未提及损耗费，或条款模糊导致双方争议，房东需遵循以下原则处理：

   • 区分自然损耗与人为损坏：
     
     • 自然损耗（如墙面正常老化、地板轻微磨损）属房东应承担的合理风险，租客无需赔偿；
       
     • 人为损坏（如墙面涂鸦、家具破损）租客需修复或赔偿，赔偿金额以实际损失为限（需房东举证）。
       
   • 举证责任：房东主张租客承担费用的，需提供证据证明损耗系租客过错导致（如照片、维修报价单等），否则可能承担不利后果。
     法律依据：《民法典》第711条：“承租人未按照约定的方法或者未根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并请求赔偿损失。”

3. 房东收取损耗费的合法性边界
   即使合同有约定，房东也不得滥用权利：

   • 禁止收取“押金”外费用：若押金已覆盖潜在损失，再额外收取损耗费可能被认定为重复收费；
     
   • 禁止“霸王条款”：如约定“退租时无条件扣除全部押金作为损耗费”，可能因显失公平被法院调整；
     
   • 费用合理性：损耗费金额需与实际损失相当，过高部分法院可能不予支持。
     

建议行动：

• 房东：退租前与租客共同检查房屋，书面确认损耗情况及责任；协商不成时，通过物业、居委会调解或诉讼解决。
  
• 租客：退租时留存房屋原始状态证据（如入住时视频），避免口头约定，对不合理收费可拒绝并投诉。
  

如有具体条款或纠纷细节，可进一步向我咨询，我会结合案例为您分析。