您好，关于您询问的预告登记失效问题，我可以为您详细解答。

首先，我们需要明确预告登记的基本概念和目的。预告登记是一种不动产登记制度，它的主要目的是保全一项以将来发生不动产物权变动为目的的请求权。通过预告登记，可以确保在不动产交易过程中，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力，从而保护预告登记权利人的合法权益。

接下来，我们来看预告登记失效的具体情形。根据《中华人民共和国民法典》第221条的规定，预告登记后，存在两种情形会导致预告登记失效：一是债权消灭，即预告登记所保全的请求权因某种原因（如合同解除、履行完毕等）而消灭；二是自能够进行不动产登记之日起90天内未申请登记，即如果预告登记后，具备了进行正式不动产登记的条件，但预告登记权利人在90天内未申请正式登记，那么预告登记将失效。

此外，对于抵押预告登记，虽然其目的和普通预告登记略有不同，主要是为了保障金融机构在按揭贷款中的抵押权顺利实现，但其在失效情形上与普通预告登记是一致的。也就是说，如果抵押预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起90天内未申请正式抵押登记，那么抵押预告登记也将失效。

最后，我想强调的是，预告登记失效是一个法律上的明确规定，它旨在保护交易的安全和稳定，防止因预告登记的滥用或长期不申请正式登记而导致的市场混乱。因此，在进行不动产交易时，各方当事人应当严格遵守预告登记的相关规定，及时办理正式登记手续，以确保自己的合法权益得到有效保障。

希望以上解答能够对您有所帮助。如果您还有其他问题或需要进一步的解释，请随时告诉我。