核心结论：针对土地抵押上存在违法建筑的情况，需根据违法建筑的不同处理阶段（未被查处/已被查处但未拆除/已被拆除）采取不同措施，同时需关注抵押权实现与违法建筑处置的衔接问题。以下是具体分析：

1. 违法建筑未被查处时：抵押权实现受限

• 法律风险：根据《民法典》第399条，违法建筑不得抵押。若土地抵押时地上建筑物已属违法建筑，抵押合同可能因标的违法而部分无效（仅土地部分有效，建筑物部分无效）。
• 操作建议：
  • 核查登记：立即通过不动产登记中心查询抵押登记信息，确认抵押范围是否包含违法建筑部分。
  • 补充协议：若抵押合同未明确排除违法建筑，可与债务人签订补充协议，明确抵押范围仅限合法建筑及土地使用权。
  • 提前处置：要求债务人限期拆除违法建筑或补办合法手续，否则主张抵押权时可能面临法院不予支持的风险。

2. 违法建筑已被查处但未拆除时：抵押权实现需分步处理

• 行政程序优先：根据《行政强制法》，违法建筑需先由行政机关作出拆除决定并执行完毕，方可处理土地抵押问题。
• 抵押权人权利：
  • 参与程序：可向行政机关提交书面意见，主张抵押权实现需以土地合法利用为前提，要求在拆除后保留土地价值。
  • 财产保全：申请法院对土地使用权及剩余合法建筑采取查封、冻结措施，防止债务人转移资产。
  • 协商处置：与债务人协商，由其自行拆除违法建筑并恢复土地原状，或通过以物抵债方式实现抵押权。

3. 违法建筑已被拆除时：抵押权实现需评估土地价值

• 价值减损处理：若拆除导致土地价值显著降低，抵押权人可：
  • 要求补充担保：要求债务人提供其他财产作为补充抵押或保证。
  • 主张违约责任：若拆除因债务人过错导致（如未及时整改），可要求其赔偿损失。
  • 优先受偿权：在土地拍卖或变卖价款中，优先于普通债权人受偿，但需扣除违法建筑拆除成本。

4. 特殊情形：违法建筑与合法建筑混同

• 分割处置原则：若土地上同时存在合法与违法建筑，法院可能采取“分户评估、分别处置”方式：
  • 合法部分：按正常程序拍卖，抵押权人优先受偿。
  • 违法部分：由行政机关拆除，剩余材料残值可协商处理或归债务人所有。
• 风险提示：若违法建筑占比过高，可能导致土地整体价值不足以覆盖债务，需提前评估风险。

5. 实务建议：预防优于处置

• 贷前审查：在接受土地抵押时，务必核查地上建筑物规划许可、施工许可等手续，避免接受违法建筑作为抵押物。
• 动态监控：抵押期间定期巡查，发现违法建设迹象立即采取措施（如要求停工、提前实现抵押权）。
• 合同条款：在抵押合同中明确约定“若地上建筑物被认定为违法，抵押权人有权要求债务人立即清偿债务或提供等值担保”。

总结：土地抵押上存在违法建筑时，抵押权人需根据违法建筑的处理阶段采取不同策略，核心原则是确保抵押标的合法性，并通过行政程序、司法程序及合同约定多维度维护权益。如有具体案例，可进一步提供细节以便针对性分析。