签了合同但还没办贷款能否退房，需视具体情况而定。以下从不同角度为您详细分析：

一、因开发商原因导致退房

若因开发商的原因，如未取得预售许可证、房屋质量存在严重问题（影响正常居住使用）、擅自变更规划设计且未按合同约定通知购房者等，购房者有权解除合同并退房。在此情况下，购房者不仅可以要求开发商退还已付房款及利息，还可以要求开发商承担违约责任，如支付违约金或赔偿损失等。

法律依据：

• 《中华人民共和国民法典》第五百六十三条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。

二、因购房者自身原因导致退房

1. 合同有约定： 若购房合同中明确约定了购房者在某些条件下可解除合同，且购房者的情况符合该约定条件，那么购房者可以按约定解除合同并退房。但在此情况下，购房者可能需要承担一定的违约责任，如向开发商支付一定比例的违约金。

2. 合同无约定： 若购房合同中无相关约定，且购房者未经开发商同意擅自退房，则属于违约行为。开发商有权拒绝购房者的退房要求，并要求购房者继续履行合同或承担违约赔偿责任，如支付违约金、赔偿损失等。

建议：

• 购房者在签订购房合同时，应仔细阅读合同条款，特别是关于合同解除和违约责任的约定。
• 若因自身原因确实需要退房，应尽早与开发商协商，争取达成一致意见，以减少损失。

三、因不可抗力导致退房

若出现不可抗力等不可预见、不可避免且无法克服的客观情况（如自然灾害、政府行为等），导致合同目的无法实现，购房者也可以主张解除合同并退房。在此情况下，购房者通常无需承担违约责任。

法律依据：

• 《中华人民共和国民法典》第五百六十三条：因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。

四、退房的法律程序与注意事项

1. 法律程序：

   • 购房者应首先与开发商协商，看是否能达成一致意见。
   • 若协商无果，购房者可以依据合同约定或法律规定，向法院或仲裁机构提起诉讼或申请仲裁，请求解除合同并退房。

2. 注意事项：

   • 购房者在决定退房前，应仔细评估退房的可行性和后果，包括可能承担的违约责任和损失。
   • 购房者应保留好相关证据，如购房合同、付款凭证、沟通记录等，以备不时之需。

总结：签了合同但还没办贷款能否退房，关键在于是否符合法定或约定的解除合同条件。若您在此方面有疑问或需要进一步的法律帮助，请直接向我咨询。