客户违约时，业主的中介费是否退还及是否合法，需视具体情况而定。以下是从不同角度进行的分析：
一、合同有明确约定的情况
- 若合同明确约定客户违约时中介费的处理方式：
- 这种情况下，应严格按照合同约定执行。如果合同规定客户违约时中介费不予退还，且该约定不违反法律法规的强制性规定，那么业主通常无权要求退还中介费。
- 反之，如果合同中有关于客户违约时中介费退还的特别约定，如退还部分或全部中介费，那么应依约处理。
二、合同无明确约定的情况
中介已履行促成合同订立的义务：
- 通常情况下，如果中介已经按照合同约定履行了全部或主要的中介义务，促成了客户与相对方达成合同，那么客户违约并不影响中介已履行的工作，中介费不应退还。
- 这是因为中介合同一旦生效，中介方只要成功促使合同成立，委托方（即业主）就应该按照约定支付相应的报酬。
中介服务存在不足或过失：
- 如果中介在提供服务的过程中存在过失，如提供虚假信息、未如实告知重要信息等，导致交易最终未能顺利完成，那么业主有权要求中介承担相应责任，可能包括退还部分或全部中介费。
- 在这种情况下，业主可以基于中介的过失行为，主张中介费的部分或全部退还。
三、特殊情形的考虑
中介与业主恶意串通：
- 如果存在中介与业主恶意串通损害客户利益的情况，那么客户有权要求中介退还已支付的中介费。
- 这是因为恶意串通行为违反了诚实信用原则，损害了第三方的合法权益，应受到法律的制裁。
不可抗力导致合同无法履行：
- 如果因不可抗力（如自然灾害、政府政策变化等）导致合同无法履行，且该不可抗力事件与中介的服务无关，那么业主通常无权要求退还中介费。
- 但如果不可抗力事件导致中介无法履行其主要义务，且该不可抗力事件是业主无法预见、无法避免且无法克服的，那么双方可以协商解决中介费的退还问题。
四、法律依据与建议
- 法律依据：主要涉及《中华人民共和国民法典》中关于中介合同的相关规定。根据法律，中介促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。但如果因客户违约导致合同无法继续履行，中介费是否退还需看具体情况和合同约定。
- 建议：在签订中介合同时，业主应仔细阅读合同条款，特别是关于客户违约时中介费处理方式的约定。如果合同中没有明确约定或约定不明确，业主可以在合同中补充相关条款或与中介协商达成补充协议。此外，业主在交易过程中应保留好相关证据，如中介服务记录、沟通记录等，以便在发生纠纷时维护自己的合法权益。
总结来看，客户违约时业主的中介费是否退还及是否合法，关键在于合同约定以及是否存在法定的特殊情形。业主在遇到此类问题时，应首先查看合同条款，然后根据实际情况和法律规定来维护自己的权益。如果有任何疑问或需要进一步的法律帮助，可以直接向我咨询。