在不动产被非法抵押登记，提起异议登记后，起诉的对象应是抵押权利人，而非不动产本身。以下从不同角度为您详细分析：
一、法律关系分析
不动产与抵押权利人的法律关系：
- 不动产作为物，是抵押权的客体，而非法律关系的主体。抵押权是设立在不动产上的一种权利负担，其存在和行使均依赖于抵押权利人（即债权人）与抵押人（通常是不动产的所有权人）之间的法律关系。
- 当不动产被非法抵押登记时，实际上是抵押权利人（或相关方）未经合法程序或未经抵押人同意，擅自将不动产设定为抵押物。这种行为侵犯了抵押人的财产权，并可能对抵押人的合法权益造成损害。
起诉对象的确定：
- 由于不动产本身不能作为法律关系的主体，因此不能作为起诉的对象。起诉应当针对实施非法抵押登记行为的主体，即抵押权利人（或相关方）。
- 通过起诉抵押权利人，可以要求法院确认抵押登记无效，撤销非法抵押登记，并恢复不动产的原始状态。同时，还可以要求抵押权利人承担因非法抵押登记给抵押人造成的损失。
二、诉讼程序与策略
提起异议登记：
- 在发现不动产被非法抵押登记后，抵押人应首先向不动产登记机构提起异议登记。异议登记的目的是暂时阻止抵押权的行使，为后续的诉讼程序争取时间。
准备诉讼材料：
- 在提起诉讼前，抵押人应收集相关证据，如不动产权属证书、抵押合同、非法抵押登记的证明等。这些证据将用于证明抵押登记的非法性以及抵押人因此遭受的损失。
确定诉讼请求：
- 抵押人在起诉时应明确诉讼请求，包括要求确认抵押登记无效、撤销非法抵押登记、恢复不动产的原始状态以及赔偿损失等。
选择管辖法院：
- 根据民事诉讼法的规定，抵押人应选择有管辖权的法院提起诉讼。通常，这可以是不动产所在地的法院或抵押权利人住所地的法院。
三、可能面临的法律后果
抵押登记被确认无效：
- 如果法院认定抵押登记非法，将判决确认抵押登记无效，并撤销非法抵押登记。这将恢复不动产的原始状态，保护抵押人的合法权益。
抵押权利人承担赔偿责任：
- 如果抵押人因非法抵押登记遭受了损失，法院将判决抵押权利人承担赔偿责任。赔偿范围可能包括直接损失（如不动产价值减损）和间接损失（如因抵押登记导致的交易机会丧失等）。
行政处罚与刑事责任：
- 如果非法抵押登记行为涉及违法犯罪（如伪造公文、诈骗等），相关责任人还可能面临行政处罚或刑事责任。
四、建议与注意事项
及时行动：
- 一旦发现不动产被非法抵押登记，抵押人应立即采取行动，包括提起异议登记和准备诉讼材料。拖延时间可能导致证据灭失或法律关系复杂化。
寻求专业帮助：
- 由于涉及复杂的法律关系和诉讼程序，抵押人应寻求专业律师的帮助。律师可以提供法律咨询、代理诉讼等服务，确保抵押人的合法权益得到有效保护。
保留证据：
- 在整个过程中，抵押人应妥善保留相关证据。这些证据将是后续诉讼程序中的重要依据。
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