债权人不能主张承担担保责任。下面我将对此进行详细解释：

核心前提

• 书面约定以不动产作为他人债务担保。
• 后发现无相应不动产登记。

法律分析

1. 担保的效力与登记的关系：

   • 根据《民法典》的相关规定，不动产抵押应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
   • 若未办理抵押登记，则抵押权未设立，债权人不能就该不动产主张优先受偿权。

2. 书面约定的性质：

   • 书面约定本身只是双方当事人意思表示的载体，它并不直接产生物权变动的效力。
   • 在不动产抵押中，即使双方有书面约定，也必须办理抵押登记才能产生抵押权。

3. 债权人的权利：

   • 由于未办理抵押登记，债权人不能主张对不动产的抵押权。
   • 债权人可以依据书面约定，要求债务人提供其他形式的担保，或者要求债务人承担违约责任。

结论

综上所述，书面约定以不动产作为他人债务担保，但后发现无相应不动产登记的，债权人不能主张承担担保责任。因为不动产抵押必须办理抵押登记才能设立抵押权，未办理登记的，抵押权未设立，债权人不能就该不动产主张优先受偿权。债权人可以依据书面约定要求债务人提供其他担保或承担违约责任。

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