卖房子时土地出让金由谁出，这个问题并不是一成不变的，而是需要根据具体情况来确定。以下是我根据相关法律法规和实际情况，给出的详细解答：
已购公有住房和经济适用住房：
- 这类房屋在最初取得时，土地通常是通过划拨方式取得的。因此，在上市交易时，一般需要由卖方补缴土地出让金，以实现土地性质从划拨转为出让，从而符合市场交易条件。所以，在这种情况下，土地出让金通常由卖方承担。
商品房交易：
- 如果商品房的土地是通过出让方式取得的，且在土地出让合同约定的使用年限内进行正常的二手房交易，那么通常不存在再次缴纳土地出让金的问题。因为开发商在取得土地使用权时已缴纳了土地出让金，这部分费用已经包含在房价中。所以，在这种情况下，购房者通常无需再缴纳土地出让金。
- 但如果土地出让年限届满，后续需要续期的，那么可能需要缴纳一定的费用。此时，一般由土地使用者，也就是房屋所有权人承担。不过，具体费用承担方式可能会因地区政策而异。
特殊情况：
- 比如土地用途变更等导致需要补缴土地出让金的，通常由提出变更申请并从中受益的一方承担。
- 另外，如果政府为了公共利益需要收回土地再出让，或对特定区域土地政策进行调整时，可能会对土地出让金的缴纳作出特别规定。此时，应遵循相关政府文件或政策执行。
综上所述，卖房子时土地出让金由谁出，需要结合房屋性质、土地取得方式以及相关政策法规等来综合判断。为避免后续纠纷，建议在签订房屋买卖合同时，双方务必明确各项费用的承担方式，并在合同中详细列明。同时，也应关注当地法律法规和政策的变化，以确保交易的合法性和合规性。如果你在这方面有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请直接向我咨询。