付了首付款但未办理贷款的情况下，能否退房取决于具体情形及购房合同的约定。以下是对不同情形的详细分析：

1. 可以退房的情形：

   • 开发商原因：
     • 如果开发商未按照合同约定的时间交付房屋，或房屋质量存在严重问题，构成违约，购房者可以要求解除合同并退还首付。
     • 若开发商未取得预售许可证等相关资质即销售房屋，购房合同可能被认定为无效，开发商应返还首付。
   • 不可归责于双方的原因：
     • 签订购房合同后，若因国家政策变化导致无法办理贷款，且非双方过错，购房者可以要求解除合同并退还首付。

2. 不能退房或需承担违约责任的情形：

   • 购房者自身原因：
     • 因购房者个人信用记录不良、收入不稳定等原因无法办理贷款，且合同中约定了相应责任条款，购房者要求退房可能构成违约，需要支付违约金。
     • 购房者仅因主观原因不想购买房屋而无合理理由，要求退房也属于违约行为，开发商有权依据合同约定要求购房者承担违约责任。

处理建议：

• 首先，仔细查阅购房合同中关于贷款、退房、违约责任等相关条款的约定，了解自己的权利和义务。
• 与开发商进行友好协商，明确其退房政策及可能提出的条件。
• 若协商无果，建议直接向我咨询，以了解自己的合法权益及可能的法律途径。
• 根据法律建议，采取合适的行动，以维护自己的权益。

综上所述，付了首付款但未办理贷款的情况下能否退房，需根据具体情况及购房合同的约定来判断。在处理此类问题时，请务必谨慎行事，确保自己的合法权益得到妥善保护。