“满五唯一”这一术语在房产交易中经常出现，对于卖方而言，了解这一概念对于避免多缴税和纠纷至关重要。关于您提出的“满五唯一是按房产证还是购房发票”的问题，以下是对此的详细解答：

一、“满五唯一”的定义

“满五唯一”指的是出售的房产满足两个条件：一是房产证下发满5年或契税票满5年；二是该房产是业主（以家庭为单位）的唯一住房。当房屋满足这两个条件时，可以免缴个税、增值税及附加税。

二、“满五”的判定依据

1. 商品房、经济适用房：

   • 以契税完税发票填发日期或房产证登记日期中较早的那个日期为准。即如果契税完税发票填发日期早于房产证登记日期，那么以契税完税发票填发日期为准；反之，则以房产证登记日期为准。

2. 已购公房：

   • 有三个时间可参考，分别是房产证填发日期、原始购房合同签署日期、第一笔购房款的银钱收据日期。同样遵循孰先原则。

3. 继承房产：

   • 从继承前的日期开始计算是否满五年。

4. 赠与房产：

   • 直系亲属赠与的，按老房本日期判定是否满五年；非直系亲属赠与的，按新房产证日期计算。

三、“唯一”的判定

“唯一”指的是家庭（夫妻双方及未成年子女）在本市范围内，登记在国土局系统里只有这一套房子。可以通过房产管理部门查询名下房产情况来确认是否唯一。具体做法是携带身份证、户口本等相关证件到当地房管局的不动产登记中心，申请查询名下房产信息。

四、总结

综上所述，“满五唯一”中的“满五”是根据契税完税发票填发日期或房产证登记日期（以较早者为准）来判定的。而“唯一”则是通过房产管理部门查询名下房产情况来确认的。对于卖方而言，在出售房产前务必确认清楚这些条件，以避免不必要的税费和纠纷。