40年小产权和70年大产权的主要区别体现在以下几个方面：

1. 用地性质与产权年限：

   • 40年产权的房屋通常用于商业、娱乐等非住宅用途，其土地使用权年限为40年。
   • 70年产权的房屋则主要服务于居住需求，其土地使用权年限为70年。

2. 房屋面积与公摊：

   • 40年产权的房屋往往拥有较高的规划标准，如门廊区域空间较大、设有多个楼梯间及出门通道等，这些设计增加了公摊面积。
   • 70年产权的住宅更注重居住舒适性，公共区域设计与设施配备更贴近居民日常生活需求，公摊面积相对较小。

3. 水电费用：

   • 40年产权的住宅物业需参照商业用水电价格规则缴纳，日常生活支出相对较高。
   • 70年产权的住宅享受居民用水电价格优惠，日常开支更为经济。

4. 贷款政策与税费：

   • 70年产权住宅在贷款政策上较为宽松，既可公积金贷款，也可商业贷款，且首付比例较低，贷款年限较长。
   • 40年产权的房屋通常不能申请公积金贷款，银行贷款首付比例较高，贷款年限较短，且贷款利率可能较高。
   • 在税费方面，70年产权的房屋在初次购买时可能享受契税优惠，而40年产权的房屋则通常需要全款缴纳契税。

5. 居住成本与入学政策：

   • 70年产权的住宅在居住成本上较低，包括水电费、物业费等。
   • 40年产权的房屋由于按照商用标准收取费用，居住成本较高。
   • 在入学政策上，70年产权的住宅通常可用于申请学位，而40年产权的房屋则可能不能用于申请学位，但部分地区有例外。

6. 房产套数认定与续期问题：

   • 在限购限贷背景下，40年产权的房屋通常不计入套数（个别城市除外），而70年产权的房屋则计入家庭住房套数。
   • 关于产权续期，70年产权的住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期，续期费用的缴纳或减免依照法律、行政法规的规定。而40年产权的商业用地房屋续期流程及费用则有所不同，需按照当时的法律法规办理相关手续。

综上所述，40年小产权和70年大产权在用地性质、产权年限、房屋面积、水电费用、贷款政策、税费、居住成本、入学政策以及房产套数认定和续期问题等方面都存在显著差异。购房者在购房时应根据自己的需求和预算做出合理选择。