当商铺合同到期而租户不搬走时，作为房东，您确实会面临一些挑战，但请放心，通过合法且有序的途径，您可以有效维护自己的权益。以下是我为您详细梳理的应对策略：
一、协商沟通
- 友好交流：首先，尝试与租户进行友好沟通，明确告知他们租赁合同已经到期，按照约定他们应该搬离。
- 了解原因：询问租户不搬离的具体原因，如果是因为找新商铺有困难等合理原因，您可以考虑在合理范围内给予一定的宽限期，但务必签订书面协议，明确宽限期限及相关费用。
二、发送书面通知
- 正式告知：如果协商无果，您需要向租户发送一份正式的《腾退通知》，明确要求他们在规定期限内（如7-15天）搬离，并恢复商铺原状。
- 送达方式：为了确保通知的有效性，建议您通过邮政特快专递（EMS）寄送，并在文件名处注明为《腾退通知》。同时，保留好快递底单和查询记录，作为证据。您也可以考虑请街道办事处或物业协助送达，或者进行公证送达。
三、追究违约责任
- 查看合同：仔细审查租赁合同中关于合同到期后租户不搬离的违约责任条款，了解逾期占用费的计算标准等。
- 主张赔偿：如果租户逾期不搬导致您产生了额外损失，如新租户的租金损失等，您可以根据合同约定或法律规定要求租户进行赔偿。
四、法律途径解决
- 发送律师函：如果前面的步骤都没有效果，您可以考虑委托专业律师向租户发送律师函，明确指出他们的违约事实、法律依据及您的具体诉求。
- 提起诉讼：如果律师函仍然未能解决问题，您可以向商铺所在地的人民法院提起诉讼，请求判令租户腾空房屋、支付逾期占用费及赔偿损失。在诉讼前，请务必准备好租赁合同、通知记录、租金支付记录等相关证据材料。
- 申请财产保全：在起诉前或诉讼过程中，为了防止租户转移财产或损坏商铺内物品，您可以向法院申请财产保全。
五、申请强制执行
如果法院判决后租户仍然不履行搬离义务，您可以在规定时间内向法院申请强制执行。法院将依法采取强制清退措施，保障您的合法权益。
注意事项
在整个过程中，请务必确保所有行为均符合法律法规要求，避免侵犯租户的合法权益。同时，妥善保管好所有与通知租户、协商沟通、提起诉讼等相关的证据材料，以便在需要时提供充足的证据支持。如果可能的话，建议您在采取任何强制措施前咨询专业律师的意见，以确保自身行为的合法性和有效性。
希望这些建议能对您有所帮助，如果您还有其他问题或需要进一步的帮助，请随时告诉我。