出让合同约定必须自持的房屋，在一般情况下是不能抵押的。以下从不同角度对此问题进行详细分析：
法律角度
合同约定优先：
- 出让合同中明确约定房屋必须自持，这意味着房屋的所有权人在一定期限内或永久性地丧失了对该房屋的处分权，包括抵押权。这种约定是双方真实意思的表示，具有法律约束力。
抵押权的设立条件：
- 根据《民法典》的相关规定，抵押权的设立需要满足一定的条件，包括抵押物的可处分性。如果房屋因出让合同的约定而无法处分，那么自然也无法设立抵押权。
法律后果：
- 如果房屋所有权人违反出让合同的约定，擅自将房屋抵押，可能面临违约责任，甚至可能因合同无效或被撤销而承担法律责任。
实际操作角度
登记机构审查：
- 在办理房屋抵押登记时，登记机构会对房屋的权属状况、出让合同等文件进行审查。如果发现房屋存在自持约定，登记机构通常会拒绝办理抵押登记。
金融机构风险控制：
- 金融机构在接受房屋抵押时，也会对房屋的权属、出让合同等文件进行严格审查。如果房屋存在自持约定，金融机构通常会认为该房屋存在法律风险，从而拒绝接受抵押。
特殊情况
合同变更或解除：
- 如果出让合同的双方经过协商，同意变更或解除自持约定，那么房屋的所有权人将重新获得对该房屋的处分权，包括抵押权。但这种情况需要双方签订书面协议，并办理相关手续。
法律、法规另有规定：
- 在某些特殊情况下，法律、法规可能对自持房屋的抵押问题作出例外规定。但这种情况较为罕见，且需要具体分析相关法律、法规的适用性和具体条款。
建议
- 遵守合同约定：房屋所有权人应严格遵守出让合同的约定，不得擅自将房屋抵押。
- 咨询专业律师：如果房屋所有权人确实需要抵押房屋，建议先咨询专业律师，了解相关法律、法规和政策规定，以及可能面临的法律风险和后果。
- 协商变更合同：如果房屋所有权人认为自持约定不合理或无法履行，可以与出让方协商变更或解除合同。但需要注意，变更或解除合同需要双方达成一致意见，并办理相关手续。
如有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请直接向我咨询。