结论：只能自持的物业能否办理抵押，需分情况讨论，主要取决于物业的性质、用途以及相关法律法规的具体规定。

1. 物业性质与用途的影响

   • 商业物业：如果物业是商业性质的，如办公楼、商铺等，且产权清晰，通常是可以办理抵押的。自持并不影响其作为抵押物的资格，只要符合金融机构或贷款方的抵押要求，如物业价值评估、产权证明等。
   • 住宅物业：对于住宅物业，尤其是自住的住宅，虽然理论上也可以办理抵押，但实际操作中可能受到更多限制。一些地区或金融机构可能对自住住宅的抵押有更为严格的规定，如抵押率、贷款用途等。此外，如果住宅物业是唯一住房，还可能涉及到居住权保障的问题。
   • 特殊用途物业：如学校、医院、教堂等特殊用途的物业，由于其性质特殊，可能受到法律法规的严格限制，甚至禁止抵押。

2. 法律法规的具体规定

   • 物权法：根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，依法取得的房屋所有权可以设定抵押权。这意味着，只要物业的所有权合法且清晰，原则上是可以办理抵押的。
   • 地方性法规：除了国家层面的法律法规外，不同地区还可能出台有地方性的法规或政策，对物业抵押进行更为具体的规定。因此，在办理物业抵押时，还需要了解并遵守当地的相关规定。
   • 金融机构政策：金融机构在办理物业抵押贷款时，也会有自己的内部政策和风险控制要求。这些政策可能涉及物业的类型、价值、位置、贷款用途等多个方面。因此，即使物业在法律上可以办理抵押，也可能因为不符合金融机构的政策而无法获得贷款。

3. 实际操作中的注意事项

   • 产权证明：在办理物业抵押时，必须提供清晰的产权证明，以证明物业的所有权归属。
   • 价值评估：金融机构通常会对抵押物业进行价值评估，以确定贷款额度和抵押率。
   • 合同条款：在签订抵押合同时，应仔细阅读合同条款，确保自己的权益得到充分保障。
   • 风险意识：办理物业抵押贷款存在一定的风险，如市场波动可能导致物业价值下降、无法按时还款可能导致物业被拍卖等。因此，在办理前应充分评估自己的还款能力和风险承受能力。