物业用房在特定情况下是不允许抵押的。具体来说，如果物业用房属于以下情形之一，则通常不能作为抵押物：
权属存在争议：如果物业用房的所有权归属不明确，存在多个主体对物业的权属有争议，或者涉及继承、共有权等未解决的问题，那么这样的物业用房是不能抵押的。因为银行或金融机构需要确保抵押物的权属清晰，以便在借款人无法偿还贷款时能够顺利处置抵押物。
依法被限制处置：如果物业用房因涉及司法案件被法院查封，或因违反行政法规被行政机关扣押、监管，或者已依法公告列入拆迁范围，那么这些物业的处置权受到限制，银行或金融机构通常不会接受此类物业作为抵押。
具有特殊价值：已列入文物保护的建筑物和具有重要纪念意义的其他建筑物，以及学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施，这些物业因其特殊的历史、文化、艺术价值或公益性质，通常不允许抵押。
未取得合法权证：如果物业用房没有取得合法的产权证件，如违章建筑或未取得合法权证的小产权房等，那么这些物业也是不能抵押的。因为银行或金融机构需要确保抵押物具有合法的产权来源和权证。
综上所述，物业用房在权属清晰、未被限制处置、不具有特殊价值且已取得合法权证的情况下，是可以作为抵押物的。但在实际操作中，还需根据具体的法律法规和银行或金融机构的政策规定来确定。如有任何疑问或需要进一步的法律咨询，请直接向我提问。